אבולוציית השקעות נדל"ן בחו"ל
רכישה או מכירה של דירה הינה אחת ההחלטות הכלכליות החשובות ביותר שאנשים מקבלים. מלבד השיקולים הרציונליים, ההחלטה מבוססת על יחסים הבינאישיים, שמהווים מנוע עיקרי בשוק השקעות הנדל"ן.
העולם כולו מתקדם לקראת המהפכה התעשייתית הרביעית- המתבטא באוטומציה מוחלטת של כל הנתונים ומציאות וירטואלית חדשה. כיום יותר מתמיד, אנו עדים לטשטוש הגבולות בין העולם הפיזי לדיגיטלי.
אומנם, לניצול הפוטנציאל הגדול הטמון במהפכה התעשייתית הרביעית, נדרש שינוי תודעתי בקרב האוכלוסייה כולה.
בשנת 1972 פרסמו הביולוגים ג'יי גולד וניילס אלדרדג' מאמר שחלק על תאוריית תפיסת האבולוציה כתהליך הדרגתי, החוקרים טענו כי אבולוציה מתרחשת בקפיצות קצרות, כאשר המינים נקלעים למצבי משבר בעיקר בפרקי זמן קצרים.
התפרצות הנגיף Covid-19 שימש כזרז להתפתחות טכנולוגיות חדשות שבעבר שימשו רק מעגל מצומצם של האוכלוסייה.
כך השקעות נדל"ן בחו"ל בשלט רחוק החלו לתפוס תאוצה בקרב אוכלוסיית המשקיעים.
מה? איפה? מתי?
בישראל, בהתאם לחוק מכר דירות, התשלום עבור דירה חדשה מתבצע באמצעות פנקס שוברים. לפני הנגיף, רוכש הדירה היה מגיע לבנק המלווה את הפרויקט מטעם היזם, וכן לסניף הבנק שם לקח את המשכנתא ושילם בנוכחות פקיד הבנק. משבר קורונה והבידוד שנגרם בעקבותיו השעו את האפשרות לנוכחות פיזית בסניפי בנק.
בחודש מרץ, הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון הודיע כי אין צורך בנוכחות פיזית בסניפי הבנק על מנת לשלם את המשכנתא.
רוכשי דירות חדשות ניצלו את ההזדמנות ומאז תחילת משבר הקורונה, כמיליארד שקלים שולמו עבור הדירות לסניפי הבנק. כיום ההנחיות אלו הפכו לקבועות וכבר אין צורך בהגעה פיזית בסניפי הבנק.
ההחלטה חוסכת אלפי ביקורים בסניפי הבנק וביורוקרטיה מיותרת. ישראל ממשיכה לייעל את תהליך רכישת הדירה באמצעות תשלומים דיגיטליים.
השקעות נדל"ן בחו״ל בשלט רחוק
יותר ויותר אנשים רוכשים נדל"ן בלי לצאת מהבית. רכישת דירה מרחוק נוחה במיוחד אם אתם קונים נכס שנמצא במדינה אחרת או אם זמן הרכישה מוגבל.
בנוסף, רכישת הדירה מרחוק פופולרית בקרב מי שרוכש נדל"ן בחו"ל למטרות השקעה.
בשנת 2019, עוד לפני הנגיף, איגוד הלאומי REALTORS (איגוד הסחר הגדול באמריקה המייצג 1.3 מיליון חברים כולל מוסדות, אגודות ומועצות העוסקות בכל הקשור לתחום הנדל"ן) פרסמו את הדו"ח השנתי שלהם שסוקר רכישות נדל"ן בעידן הדיגיטלי. הם בדקו את התהליך שעוברים רוכשי בתים בחיפוש המקוון הראשוני שלהם.
רוכשי הנכסים שנסקרו רכשו את דירתם בין יולי 2017 ליוני 2018, והתוצאות משוקללות גאוגרפית כדי לשקף מכירות באזורים שונים.
מטה נסקור את הממצאים עיקריים של המחקר.
גיל
ככל שהאנשים שהתראיינו היו מבוגרים יותר, כך ירדה כמות החיפושים באינטרנט בזמן רכישת הדירה.
מצד שני, שימוש אינטנסיבי באינטרנט והגיל לא הקל על חווית משתמש בעת תהליך רכישת הדירה. התוצאות הראו כי התהליך היה קשה יותר עבור הרוכשים הצעירים: 31% מהמחפשים המבוגרים (ילידי 1946 – 1954) לא דיווחו על קשיים באת הליך רכישת נדל"ן מרחוק, בעוד שרק 8% מהצעירים (שנולדו בין 1990 ו- 1998) אמרו את אותו הדבר.
ממצא נוסף הראה שגיל הרוכש משפיע על שביעות הרצון הכללית מהרכישה, ככל שאנו מתבגרים כך שביעות הרצון שלנו מקניית בית עולה.
התהליך הראשוני של מציאת דירה לרכישה
כשמדובר בצעדים הראשונים בתהליך רכישת הנדל"ן, 44% מרוכשי הדירות החלו לחפש ברשת, 17% יצרו קשר עם סוכן נדל"ן, 11% חיפשו באינטרנט מידע אודות תהליך רכישת הדירה, 7% פנו לבנק או לחברת משכנתאות. אחת מנקודות המפתח העיקריות ש-76% מכלל הרוכשים מצאו את ביתם באמצעות טלפון נייד.
אין ספק שהאינטרנט שינה את האופן בו אנחנו רוכשים נדל"ן. היכולת לחקור נדל"ן ושכונות, ליצור קשר עם סוכנים ומוכרים, לצאת לסיורים וירטואליים ואפילו להגיש בקשה למשכנתה ברשת הייתה על סף מדע בדיוני עד לאחרונה.
רשתות חברתיות
בקרב סוכני נדל"ן המשתמשים במדיה חברתית, פייסבוק הייתה הרשת החברתית הפופולרית ביותר עם 97%, ואחריה לינקדין עם 59%.
יתרונות של רכישת דירה להשקעה בחו"ל בשלט רחוק
- חסכון הזמן – הכלים הטכנולוגים מספקים תוצאות מהירות יותר.
- חסכון הכסף – היתרון המרכזי ביותר, במיוחד כאשר אתם רוכשים דירה להשקעה בחו"ל. תמיד תיקחו בחשבון והעסקאות הטובות ביותר נמכרות באופן מידי, במיוחד בשוק דירות יד 2. אף אחד לא יחכה לכם עד שתזמינו כרטיסי טיסה ותבואו פיזית לראות את הנכס. כך שאם אתם מתכננים סיור השקעות קחו בחשבון שהדירה שראיתם באינטרנט, ככל הנראה כבר לא תהייה רלוונטית בעת הגעתכם למקום. לכל איש מקצוע מנוסה בתחום הנדל"ן יש מאגר לקוחות קבועים שתמיד מוכנים לרכוש דירה באופן מידי במחירי מציאה. לכן כאשר דירה כזאת "נופלת" בשוק, לקוחות אלו בדרך כלל חוטפים את הדירה.
- ניידות – אתם יכולים לרכוש דירה להשקעה בחו"ל, בכל מקום, בלי לצאת מהבית.
- ביורוקרטיה – על מנת לתכנון סיור לרכישת דירה להשקעה בחו"ל יש צורך בתכנון חופשה מראש. אם אתם רוכשים דירה בשלט רחוק אתם חוסכים את כל הביורוקרטיה שבדרך
חסרונות של רכישת דירה בחו"ל בשלט רחוק
- החיסרון המרכזי ביותר הוא העדר אפשרות לראות את הדירה ולחקור פיזית את סביבת הנכס והתשתית. העניין רלוונטי בעיקר לגבי דירות יד 2. כאשר קונים דירה חדשה מהקבלן ניתן לראות את הדירה רק בסיום הבניה.
במקרה הזה תצטרכו לשחרר את מוטות השליטה ולסמוך על אנשי מקצוע בתחום.
- רכישת דירה בשלט רחוק מתאימה יותר אם אתם קונים את הנכס למטרת ההשקעה. במידה ואתם מתכננים לרכוש דירה בחו"ל למטרת המגורים או לנופש אז כמובן שמומלץ להכיר את סביבת הנכס מקרוב.
איך עובד מנגנון רכישת דירה להשקעה בחו"ל בשלט רחוק?
מלבד הימצאות הפיזית, המנגנון אינו שונה בהרבה משיטת הרכישה הרגילה.
- בחירת הדירה – אתם מקבלים את תמונות הדירה, מיקום הדירה ואת הנתונים הנוספים של הדירה כגון: תוכניות, מחירים, אומדן עלויות השיפוץ (במידה ויש צורך) וכו'.
- שריון הנכס – אם הדירה מתאימה לדרישות והתקציב עליכם להשאיר מקדמה על חשבון הדירה. בדרך כלל כאשר מדובר, בדירת יד שניה גובה המקדמה נע בין 2,000 ל-8,000 אירו. בדירות מהקבלן גובה המקדמה מהווה בדרך כלל כ-10% ממחיר הדירה.
- בדיקת הדירה על ידי עורך דין – עורך דין מקומי בודק את נאותות הדירה ומוודא שהעסקה כשירה.
- ייפוי כוח – הרוכש מכין ייפוי כוח נוטריוני לעורך דין או למיופה כוח המייצג אותו במהלך הרכישה.
- הכנת מסמכים לחתימה – לאחר קבלת ייפוי כוח העורך דין אוסף את כל המסמכים הנדרשים לחתימת הסכם מכר.
- תשלומי מיסים ותשלומים נלווים אחרים.
- חתימה על הסכם מכר – הנאמן חותם על הסכם מכר בדרך כלל בנוכחות הנוטריון (תלוי באיזה מדינה אתם רוכשים דירה להשקעה בחו"ל – לא בכל מדינה נדרשת נוכחות של נוטריון).
- העברת הכסף על חשבון הדירה – מיד לאחר חתימה על הסכם מכר הרוכש מעביר את יתרת הסכום על חשבון הדירה.
- רישום הנכס – עורך דין רושם את הבעלים החדשים במנהל הרישום המקומי.
במידה והחלטתם לרכוש דירה להשקעה בחו"ל בשלט רחוק, חשוב להבין שלכל מדינה יש מאפיינים בירוקרטים משלה. המאמר מרכז את כל ההיבטים האוניברסליים לעסקת השקעה בנדל"ן. על מנת להבין כיצד פועל התהליך עבור מדינה ספציפית חשוב להתייעץ עם מומחה נדל"ן.
