מדריך רכישת דירה בבולגריה כאשר רוכשים דירה בפרויקט

תוכן עניינים:

בולגריה מנסה בכל דרך אפשרית למשוך משקיעים זרים לרכוש נדל"ן בבולגריה, ויש לה את אחד המסים הנמוכים באירופה לרכישת נדל"ן. על מנת לרכוש נדל"ן בבולגריה אין צורך באזרחות, מספיק רק דרכון.

בנוסף קיימת האמנה למניעת כפל מס בין בולגריה לישראל. משמעות ההסכם מבוסס על העיקרון הבא: הכנסה מנדל"ן ממוסה לפי המדינה בה נרכש הנכס. המדינה השנייה שמהווה צד להסכם (המקרה שלנו ישראל) או פוטרת את הנכס ממיסיו, או מקזזת מיסים שמוטלים על ידי מדינה אחרת.

אזרח זר שרוצה לקנות דירה בבולגריה חייב להבין אילו סוגי נכסים ניתן לרכוש ואילו לא. כמו כן, כדאי להבין את הליך הרכישה של דירה בבולגריה, עיתוי רישום הבעלות, עלויות ורישום משפטי של העסקה.

אזרח זר שאינו חבר באיחוד האירופי יש זכות לרכוש נדל"ן מסחרי ונכסי מגורים. כלומר, ניתן לרכוש דירות בבולגריה, וכן משרדים ושטחים מסחריים.

אזרח זר אינו יכול לקנות קוטג'ים, וילות, בתים וכל נכס אחר בנוי על הקרקע. רישום קרקע אפשרי רק עבור ישות משפטית או כחכירה ארוכת טווח של קרקע מהמדינה.

אז נתחיל…

מה המשמעות של שלבי בנייה שונים בעת רכישת דירה בבולגריה?

אקט 14,15 ו-16 הינם השלבים העיקריים בתהליך הבנייה של דירה בבולגריה לפני שהנכס מועבר לבעליו החדשים. מטרת החלוקה לשלושת השלבים הללו נעשית על מנת לפקח על כל תהליכי המשנה בצורה מרוכזת ולהבטיח כי סוגים מסוימים של עבודות בנייה והתקנה יבוצעו בהתאם לחקיקה הקיימת בבולגריה.

אקט 14 הוא הצעד הראשון בבקרת עבודות הבנייה, למעשה אקט 14 הוא מסמך שמונפק על-ידי עיריית העיר, כאשר הבניין הגיע לשלב של "בנייה גסה". באופן מעשי "בנייה גסה" משמעותה שהקמתו של שלד הבניין, הקירות, המחיצות והגג הושלמו.

השלב הבא הינו אקט 15, זהו מסמך חתום על ידי הגורמים המוסמכים בועדה העירונית המאשר כי הבניין הושלם במלואו. אקט 15 קובע את התאמתו של מתקן הבנייה לשימוש והפעלה וחתימתו מהווה אישור לכך שהבנייה תואמת לחלוטין את הפרויקטים שאושרו. בנוסף, בשלב זה מתבצעת התקנת חלונות ודלתות כניסה בכל הבניין.

השלב האחרון הינו אקט 16, הידוע גם בשם "הרשאה לשימוש" והוא ההיתר הרשמי והסופי לשימוש בבניין. אקט 16 הינו שלב סופי בכל תהליך הבניה והוא מאשר כי הנכס פעיל וראוי לאכלוס ומחייה. בשלב זה תשתיות הבניין מחוברות למקורות החשמל והמים.

מה מצב הדירה בגמר הבנייה?

הדירות מוצעות למכירה במצב "גמר מעטפת" או "גמר ראשוני". בדירת "גמר מעטפת" בוצעו עבודות שפכטל ומותקנים כל תשתיות החשמל והחוטים, צינורות המים והאינסטלציה, החלונות ותעלות מיזוג האוויר.

חלל הדירה מוכן לעבודות גימור ועיצוב סופי. שירותי השיפוץ והעיצוב הקוסמטי של הדירה מתבצעים לפי בקשותיו ודרישותיו של הקונה.

על מנת להשכיר את הנכס יש צורך בשיפוץ סטנדרטי – קרא פרק "שיפוץ, השבחה והשכרת הנכס".

מתי מתבצע רישום הנכס בטאבו?

לאחר קבלת ההרשאה לשימוש במבנה (אקט 16) מתבצע רישום הנכס על שמו של הרוכש בהתאם לחוזה הרכישה של הנכס. הרוכש רשאי לבדוק את שלמות העבודות הסופיות שסוכמו ובוצעו על פי חוזה הרכישה.

שיפוץ, השבחה והשכרת הנכס

במסגרת שירותי משרדינו מוצע לרוכש ביצוע עבודות שיפוץ והשבחת הנכס מטעם חברת הקבל"ן.

השכרת הנכס הינה אחת האפשרויות לקבלת תשואה מההשקעה. על מנת להוציא את הנכס להשכרה יש צורך לבצע שיפוץ סטנדרטי. שיפוץ סטנדרטי של הדירה מבטיח את איכלוס הדירה על ידי השוכרים ומהווה תנאי הכרחי לכך. השיפוץ הסטנדרטי כולל בין השאר: סיוד, ריצוף, שיפוץ וגימור מלא של חדרי האמבטיה, השירותים והאינסטלציה, קרמיקה, התקנת ברזים, כיורים ואסלות, הצבת דלתות פנים, עבודות חשמל והתקנת רדיאטורים למערכת חימום מרכזית.

הסטנדרט הבולגרי המקובל להוצאת דירה לשכירות כולל השבחה מינימלית של הדירה על-ידי הצבת מטבח, מקרר, מכונת כביסה, אביזרים לחדר אמבטיה, מנורות ווילונות. השבחה זו הינה שרות נוסף שמציע משרדינו לקהל לקוחותיו והוא כולל בקרה ופיקוח על משלוח המוצרים והתקנתם.

לאחר ביצוע השיפוץ וההשבחה כמפורט לעיל הדירה מוכנה לאכלס שוכרים.

מכירת הנכס בבולגריה

מכירת הנכס הינה האפשרות השניה לקבלת תשואה מההשקעה. המכירה יכולה להתבצע לאחר השלמת אקט 16 ולאחר העברת הבעלות על שמו של הרוכש. צוות משרדינו מלווה ועוזר ללקוחותינו בתהליך מציאת הקונים לנכס.

מכירת הנכס בבולגריה איננה מותנת בביצוע עבודות שיפוץ והשבחה ויכולה להתבצע איתם או בלעדיהם. חשוב לציין כי עליית ערכו של הנכס תלויה באופו ישיר בשלב הבנייה וכי דירה שנרכשה בעודה בשלבי הבנייה מעלה את ערכה באופן מיידי עם הגעתה לאקט 16, ולכן ביצוע שיפוץ והשבחה אינם מהווים תנאי הכרחי לקבלת תשואה ממכירה. יחד עם זאת, חשוב לומר כי נכס אשר עבר שיפוץ והשבחה והינו מועמד מלא להשכרה מעלה בזאת עוד יותר את ערכו העצמי וכיוצא מכך את התשואה הפוטנציאלית ממכירתו.

חוזה הרכישה ולוח תשלומים של דירה בבולגריה

התשלום הראשוני שאותו מבצע הלקוח בהתאם לחוזה הרכישה, נמסר כדמי שיריון הדירה לזכותו של הקונה ולשם הסרת הדירה מרשימת הדירות המוצעות למכירה.

התשלום השני מתבצע יחד עם חתימת חוזה הרכישה וגובהו נע בין 30% עד 50% ממחירו של הנכס, כאשר הסכום כולל את דמי השיריון ששולמו ע"י הלקוח קודם לכך.

סכומם המדויק של שני תשלומים הראשונים נקבע לפי התקדמות שלבי הבנייה ולפי הפרויקט הנבחר.

פריסת שאר התשלומים עד להגעת הפרויקט לאקט 16 ניתנת למשא ומתן מול חברת הקבל"ן ומתבצעת באופן פרטני מול כל לקוח ולקוח. בהגעת הבניין לאקט 16, התשלום על הנכס צריך להיות מושלם ל- 100% ממחיר העסקה.

במידה והלקוח מעוניין לרכוש את הנכס לאחר הגעתו לאקט 16, תשלום העסקה מתבצע באופן אחיד ומלא (100% ממחיר העסקה) ואיננו ניתן לפריסה.

רישום הדירה

לאחר חתימה על הסכם מכר, נוטריון מעביר את המסמכים לבית משפט מחוזי שרושם את הבעלים החדשים בפנקס זכויות (טאבו). תוך כ-10 ימי עבודה, הבעלים החדשים מקבל תעודת בעלות על הנכס.

השלב הסופי של העסקה הינו רישום הנכס ברשות המיסים הבולגרי.

מה הן ההוצאות הנלוות כאשר רוכשים נדל"ן בבולגריה?

לאחר חתימה על חוזה הרכישה, הרוכש יצטרך לשלם מיסים ותשלומים נלווים. סה"כ מיסים והתשלומים הנלווים מהווים כ-5% מגובה העסקה, להלן הפירוט:

- - תשלום לנוטריון: התשלום לנוטריון שמייצג אתכם בחתימה על חוזה רכישה עומד על כ-800 אירו לעסקה.
  - מס רכישה: בין 2.5%-4% תלוי ברשות מוניציפלית בה מצוי הנכס.
  - מס רישום: 0,1% משווי הנכס. לאחר התשלום מדינה רושמת אתכם במנהל הרישום המקומי (טאבו).
  - מתורגמן: כ-100 אירו. חוזה המכר המקורי הינו בבולגרית, בזמן החתימה מתורגמן מתרגם את החוזה בעל פה. ניתן להזמין תרגום מילולי לאנגלית בעלות נוספת של 100 אירו.
  - הצהרת בעלות על נכס ברשות המיסים: 100 אירו

מה כולל הליווי האישי של משרדינו?

צוות משרדינו מורכב מיועצים ואנשי מקצוע עם ניסיון רב בשוק הנדל"ן הבולגרי הנמצאים בישראל. באשר לליווי האישי של משרדינו, המטרה המרכזית שלנו היא לספק תחושת בטחון, שקט נפשי ואת שביעות רצונו של הלקוח מרכישתו.

אנו צועדים לקראת מטרה זו דרך ליווי צמוד של הלקוחות מרגע קבלת ההחלטה, בכל תהליך ניהול המשא ומתן מול חברת הקבל"ן ,עד לסגירה וחתימה על חוזי רכישה והוצאת הנכס להשכרה ומעבר לכך.

ההסברה, הייעוץ ופריסת המידע באופן שקוף וברור הינן פעילויות בלתי פוסקות במסגרת ההתנהלות מולנו. מגוון השירותים שלנו גולש הרבה מעבר לליווי עד לסגירת החוזה – לקוחות המעוניינים להוציא את הנכס שלהם להשכרה מקבלים מאיתנו מענה מלא בכל הנוגע לשיפוץ, להשבחה ולניהול ואחזקת הנכס.

במידה והלקוח מעוניין למכור את הנכס שלו, אנו פועלים בכל האפיקים הזמינים לנו למציאת קונים מהאוכלוסייה המקומית והגלובלית לטובת מטרה זו.

בהצלחה!!!

תרשים השירותים שלנו:

כתב ויתור

האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי ואין לו תוקף של חוות-דעת מחייבת. יש להיוועץ באופן פרטני עם עו"ד, רואה חשבון וכל גורם מקצועי אחר לפני עריכת כל עסקה, ואין האמור לעיל מתיימר להוות ייעוץ משפטי. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

מה הלקוחות שלי מספרים?