Гид покупки и продажи недвижимости в Болгарии

Содержание

Болгария всячески пытается привлечь иностранных инвесторов и имеет один из самых низких налогов в Европе на покупку недвижимости. Для того чтобы приобрести недвижимость в Болгарии не нужно иметь гражданство, достаточно предоставить паспорт.

Иностранец, который хочет купить недвижимость в Болгарии, должен понять, какие объекты можно приобретать, а какие нет. Также следует понять процедуру покупки, сроки оформления права собственности, расходы и юридическое оформление сделки.

Иностранец, который не является членом ЕС, имеет право приобретать коммерческую и жилую недвижимость. То есть можно покупать квартиры в Болгарии, а также апартаменты, офисные и коммерческие помещения.
Иностранец не может покупать коттеджи, виллы, дома и любые объекты с землей. Оформление земли возможно только на юридическое лицо, либо как долгосрочную аренду земли у государства.

Что означают различные этапы строительства недвижимости в Болгарии

Акты 14, 15 и 16 являются основными этапами строительства недвижимости в Болгарии, перед тем как в него заселятся новые владельцы. Цель Актов 14, 15 и 16 состоит в том, чтобы контролировать отдельные этапы строительного процесса и следить за тем, чтобы отдельные виды строительных и монтажных работ были выполнены в соответствии с действующим законодательством Болгарии.

Акт 14 является первой ступенью по контролю строительных работ, так как это документ о принятии конструкции здания. Этот документ выдается муниципалитетом города, когда здание достигло этапа «грубая стройка». Грубая стройка означает, что возведение каркаса здания, стен, перегородок и крыши было завершено.

Следующим этапом строительства недвижимости в Болгарии является Акт 15. Это документ, подписанный властями в муниципальном комитете, подтверждающий что здание полностью завершено. Акт 15 предусматривает пригодность для использования и эксплуатации строительного объекта, а его подпись является подтверждением того, что строительство полностью соответствует утвержденным проектам. На этом этапе проложены различные инфраструктурные системы, обычно скрытые внутри самого здания. На данном этапе также устанавливаются окна и входные двери во всех частях здания.

Последним этапом строительства недвижимости в Болгарии является Акт 16, также известный как «Разрешение на эксплуатацию» и является официальным и окончательным разрешением на использование здания. Это разрешение является окончательным этапом любого строительства в Болгарии и подтверждает, что объект является активным и пригодным для заселения. На этом этапе соответствующая инфраструктура здания подключается к источникам электричества и воды.

Каково состояние квартиры при завершении строительства?

Квартиры продаются с «черновой» или «предварительной» отделкой. Черновая отделка означает что все поверхности пространства готовы к своему окончательному дизайну — «полной отделке». В квартире с черновой отделкой есть шпаклевка, установлены все объекты электричества и электропроводки, инсталляция и водопроводные трубы, окна и воздуховоды для систем вентиляции. Пространство квартиры готово к окончательной отделке и завершающих косметических работ. Услуги косметического ремонта и дизайна квартиры выполняются по запросу и требованиям покупателя.

Для сдачи объекта в аренду, требуется произведение стандартного ремонта — читайте подробнее в разделе «Ремонт, благоустройство и аренда недвижимости». Продажа недвижимости не обязует произведение ремонта квартиры — читайте подробнее в разделе «Продажа недвижимости».

Когда происходит регистрация недвижимости в Болгарии?

После получения разрешения на использование здания (Акт 16) имущество регистрируется на имя покупателя в соответствии с договором купли-продажи имущества. Покупатель может проверить целостность окончательных работ, согласованных и выполненных по договору купли-продажи.

Ремонт, благоустройство и аренда недвижимости в Болгарии

Покупателю предлагаются услуги по проведению ремонтных работ, а также услуги по обустройству недвижимости в Болгарии. Список подобных работ согласовывается с покупателем индивидуально, в соответствии с его требованиями и пожеланиями.

Сдача недвижимости в аренду является одним из вариантов получения возврата инвестиций недвижимости в Болгарии. Для того, чтобы сдать недвижимость в аренду, необходимо привести квартиру в жилое состояние, как указано в разделе «Каково состояние квартиры при завершении строительства?». Стандартный ремонт квартиры обеспечивает заселение квартиры арендаторами и является необходимым для этого условием.

Стандартный ремонт включает в себя: штукатурку, полы, ремонт и полную отделку ванной комнаты, туалета, сантехнику, керамику, установку кранов, раковин и унитазов, межкомнатных дверей, электромонтажные работы и установку радиаторов для системы центрального отопления.

Принятый Болгарский стандарт для аренды квартиры включает в себя минимальное обустройство квартиры путем размещения кухни, холодильника, стиральной машины, светильников, штор и ванных аксессуаров. Это усовершенствование является еще одной услугой, которую предлагает наш офис клиентам, и включает в себя мониторинг и контроль доставки и установки товаров.

Схема платежей при покупке недвижимости в Болгарии

Первоначальный платеж, произведенный клиентом в соответствии с договором купли-продажи, является бронированием квартиры покупателем и исключением данной квартиры из списка продаж.

Второй платеж производится вместе с подписанием договора купли-продажи, и его сумма варьируется от 30% до 50% от цены имущества. Этот платеж включает в себя сумму бронирования.

Точная сумма первых двух платежей определяется ходом этапов строительства и выбранным проектом.

Оставшаяся часть взноса до прибытия Акта 16 может быть согласована индивидуально с компанией-подрядчиком. По прибытию в Акт 16 оплата имущества должна составлять 100% от цены сделки.

Дополнительные расходы на покупку недвижимости в Болгарии

В целом дополнительные расходы на переоформление права собственности + налоги на покупку недвижимости в Болгарии составляют около 5% от цены объекта, (в зависимости от оценочной суммы квартиры, которая фигурирует в нотариальном акте). Все налоги и сборы высчитываются от оценочной цены квартиры, фигурирующей в нотариальном акте.

Ниже подробное перечисление

Такса за запись нового владельца недвижимости в имущественном реестре в суде – 0.1% от оценочной стоимости квартиры.
Налог на покупку недвижимости –составляет 1.5%-5%. Налог определяется местным муниципалитетом и высчитывается от оценочной стоимости квартиры.
Нотариальные таксы, включая НДС – составляют 1% от оценочной стоимости квартиры.
Гонорар адвоката за составление нотариального акта – 400 евро.
Услуги лицензированного переводчика – 50 евро.
Нотариальная такса за регистрацию договора о поддержке и управлении – 100 евро.
Регистрация недвижимости в Болгарии – 150 евро.

Что облагается ежегодным налогом?

Налог на недвижимое имущество – 0,15 %;
Налог на вывоз мусора – 0,1-0,3 %;

Такса или сервисное обслуживание на недвижимость в Болгарии

Это годовая оплата сервисного обслуживания помещения. Обслуживание включает в себя уборку и охрану, работы по озеленению и освещению территории комплекса, работа лифта, чистку бассейна и т.п.

В комплексах:

Такса взимается за 1 кв.м. и варьируется от 6 до 15 евро за кв.м. в год. К примеру, вы купили 100 метровую квартиру с таксой 9 евро за кв.м., следовательно, годовая такса обойдётся вам в 900 евро.

В обычных домах:

После коллективного собрания жильцов здание, выбираются компании, занимающиеся охраной и уборкой для предоставления своих услуг в здании. Затем, устанавливаются ежемесячные комиссионные сборы за жилье. Эта сумма колеблется в среднем от 30 до 100 евро в месяц.

Если квартира сдана в аренду, арендаторы несут этот ежемесячный платеж, а если квартира остается без арендаторов, ответственность за нее несет владелец недвижимости.

Коммунальные услуги, вода, свет электричество оплачиваться отдельно по мере потребления.

Услуги управления недвижимостью в Болгарии

Если покупатель хочет выставить свою квартиру в аренду, мы предлагаем нашим клиентам услуги полного обслуживания их имущества профессиональными агентами компании- подрядчика. Агенты работают на территории Болгарии и несут ответственность за поиск постоянных арендаторов и долгосрочную аренду квартиры по цене, согласованной с владельцем.

Перечень данных услуг указан в отдельном договоре, подписанным с агентом, в котором суммируется ежемесячная доходность, которую владелец квартиры получает на свой счет, а также, явное заявлении агента о принятии полной ответственности за управление имуществом.

Ежемесячный доход указывается в договоре как «чистая сумма», которую владелец получает после вычета комиссионных агента.

Продажа недвижимости в Болгарии

Продажа недвижимости является вторым вариантом получения возврата инвестиций в недвижимость в Болгарии. Продажа может быть осуществлена после получение Акта 16 и после передачи прав на собственность на имя покупателя.

Продажа имущества не обусловлена проведением ремонтных работ и благоустройством квартиры и может проводиться с ними или без них. Важно отметить, что увеличение стоимости недвижимости в Болгарии зависит напрямую от самого этапа строительства и что квартира, приобретенная на ранних этапах строительства, увеличивает свою себестоимость сразу по получению Акта 16. Следовательно, ремонт и улучшение не являются обязательным условием для получения дохода от продажи недвижимости в Болгарии.

Тем не менее, квартира, которая прошла реконструкцию и является полноправным кандидатом на аренду, еще больше увеличивает свою себестоимость и, следовательно, потенциальную прибыль от ее продажи.

Что включает в себя личное сопровождение покупки недвижимости в Болгарии

Персонал офиса состоит из консультантов и специалистов, находящихся в Израиле и обладающими большим опытом работы на Болгарском рынке недвижимости. Мы сопровождаем наших клиентов с момента принятия решения, на протяжении всего процесса переговоров с подрядчиком, подписания договоров купли-продажи и аренды недвижимости.

Подача информации и советов в самой прозрачной и понятной форме являются основными принципами в работе с нами. Мы стремимся к тому, чтобы ваше решение сделать этот шаг было максимально комфортным и безопасным для вас. Именно поэтому спектр наших услуг выходит далеко за рамки «сопровождение до контракта» — клиенты, которые хотят сдать свою собственность в аренду, получают от нас полную поддержку относительно ремонта, обустройства и управления своей недвижимостью.

Если клиент хочет продать свою собственность, мы задействуем все доступные нам каналы, чтобы найти покупателей среди местного и глобального населения.

Схема наших услуг:

Дисклеймер

Вышеупомянутое не является заменой профессиональной консультации и не имеет силы обязательного заключения. Перед совершением любой сделки следует проконсультироваться индивидуально с адвокатом, бухгалтером и любым другим профессионалом. Вышеизложенное не является юридической консультацией. Утверждения верны только на момент написания, и их правильность может меняться время от времени.

Что говорят наши инвесторы?