Стоимость квартиры определяется в соответствии с ее рыночной стоимостью, то есть ценой, которую за нее платят.
Добровольный покупатель охотно покупает. Стоимость не может быть определена в соответствии с ценой, уплаченной в одной транзакции, но в соответствии с агрегацией данных, поскольку в одной транзакции может возникнуть ситуация, когда цена выше или ниже стоимости из-за субъективных ограничений или соображений одной из сторон.
Одно из самых известных объяснений состоит в том, что человек принимает экономические решения, руководствуясь рациональными правилами и целями. Упрощенный подход позволяет моделировать поведение людей в самых разных условиях.
Но дело в том, что живые люди на практике далеко не всегда ведут себя рационально. Систематические, отклонения от рационального поведения изучает поведенческая экономика.
Так, Ричард Талер ввел в обиход экономистов множество интересных инструментов. Например, он первым описал эффект владения (endowment effect), который проявляется в том, что человек больше ценит те вещи, которыми уже обладает.
Эффект владения — это ФЕНОМЕН в психологии человека, который заключается в том, что человек больше получает удовольствия от владения каким-либо предметом, а не от возможности им овладеть.
Исследователь рассматривает этот феномен так же на примере инвесторов- вместо того, чтобы увеличить прибыль, продавая акции при падающем рынке, они отказываются от нее не желая рисковать. По мнению учёных, негативные эмоции, полученные от потери, гораздо сильнее радости от выигрыша.
Благодаря такому эффекту человек, который владеет предметом, может давать ему неадекватную стоимость, в то время как человек без него даст более объективную оценку его цене.
Мы склонны переоценивать свою собственность. При этом не так важно владеете ли вы вещью в действительности- главное почувствовать её своей.
В периоды падения цен на жилье продавцам нужно время, чтобы привыкнуть к тому, что они не могут получить цену, которую они заплатили за дом. Во-первых, люди запрашивают высокие цены, иногда даже в попытке реализовать «а вдруг прокатит», и тратят время на то чтобы осознать что не получат сумму, которую просят за квартиру.
В общем я считаю, что и для покупателя, и для продавца существует свой ТАЙМИНГ- для продавца это время, когда цены на рынке дошли до пика и стоит продавать, а для покупателя линеарно наоборот.
По моему мнению Болгарский рынок недвижимости с 2017 года находиться именно в состоянии ТАЙМИНГА для покупателя.
С 2008 года в течение пяти лет цены в стране снижались, и существенно – общий спад составил около 40%.
Падение цен продолжалось три последующих года, постепенно замедляясь. В 2010 году падение составило 4,96% (9,08% с учетом инфляции), в 2011 году — 5,81% (8,33%), в 2012 году — 1,3% (на 5,33%).
Переломным стал 2013 год, когда средние цены на жилье уменьшились на 1,2%, но корректировка на инфляцию показала рост на 0,4%. С 2013 года рынок недвижимости Болгарии возрождается. В 2014 году стоимость жилья увеличилась на 2,78% (на 3,69% с учетом инфляции), в 2015 году — на 3,98% (на 4,37%), в 2016 году — на 8,11% (8,01%).
Как показывают данные Knight Frank , во II-м квартале 2019 года Болгария вошла в топ-15 стран по росту цен на жилье. При этом данные собирали в 56 стран мира.
Самые активные покупатели в Болгарии сегодня – сами болгары. Значительно снизились ипотечные ставки (до 2,5-4%), и главное – даже на курортную недвижимость им теперь нетрудно получить кредит.
