Гид покупки недвижимости в Греции

Содержание

Рынок недвижимости, как и экономика в целом, развивается циклично, причём его циклы определяются, вызванными нарушением равновесия спроса и предложения. Оптимальное время для покупки недвижимости — это начало стадии восстановления, когда цены достигают минимума и ожидается их дальнейший рост. В 2018 году в Греческий рынок недвижимости начал восстанавливаться, в 2022-м рост продолжился.

Вот уже несколько лет как Греция занимает первые места среди инвесторов в недвижимость со всего мира.

Недвижимость в Греции является фаворитом среди иностранных инвесторов по многим причинам: красивая природа, идеальное море, развитая инфраструктура, привлекательные цены и высокая доходность.

Движущая сила греческой экономики – туризм.

Преимущества инвестирования в недвижимость Греции

Низкий порог входа — Практически нет таких стран в Европе, где вы можете купить квартиру от 50,000 до 100,000 евро с постоянной годовой доходностью 6-8%. Такой низкий порог входа привлекает инвесторов в недвижимость со всего мира.

Членство в ЕС — благодаря которому обеспечена политическая и экономическая стабильность в стране.

Программа «Золотая виза» – это неофициальное название государственных инвестиционных программ, позволяющих оформить ВНЖ в Греции. Программа «Золотая виза» была разработана властями Греческой Республики в 2013 г. Согласно условиям государственной программы совершеннолетний нерезидент, планирующий оформить ВНЖ Греции, обязан вложить не менее 250,000 евро в жилую недвижимость или помещения коммерческого назначения.

Греция вышла из экономического кризиса — пришло время наслаждаться ценами на недвижимость, которые все еще не достигли своего пика, но продолжают расти. Греческая недвижимость – это новые «акции», интересные как местным жителям, так и иностранцам.

Новое правительство — Приход нового правительства уже дал сильный толчок для притока в страну новых инвестиций. С января 2020 года вступил в силу закон о замораживании НДС (24%) на три года для нового строительства. Эта мера, как ожидается, приведёт к продаже около 100 тыс. объектов недвижимости, которые из-за кризиса и высоких налогов в течении многих лет оставались в руках застройщиков.

Туризм— Греческие власти делают все возможное для развития туристической сферы: модернизируется система городского транспорта, ремонтируются дороги, реконструируются исторические памятники, открываются новые гостиницы и появляется много выгодных предложений по краткосрочной аренде жилья на Airbnb.

Низкие налоги на покупку недвижимости в Греции — Греческое правительство делает всё чтобы привлечь иностранных инвесторов. Налог на переход права собственности — 3,09 % от стоимости объекта. Налог на прирост капитала при продаже недвижимости для физических лиц отменён.

Какие факторы необходимо учитывать при покупке недвижимости в Греции?

Локация объекта: города в Греции делятся на множественное количество районов и кварталов. Самый выгодный вариант недвижимости — это квартира в центре города рядом с учебными заведениями, там, где планируется или уже есть метро. Например, в Афинах главным местом притяжения туристов является Акрополь — чем ближе к нему находится объект, тем выше его стоимость за кв. м. и цена аренды за ночь.

Площадь: в Греции площадь квартиры считается по внешнему периметру стен. При этом к общей площади квартиры не плюсуются ни балконы, ни террасы. То есть террасы, которые относятся к квартире, вы получаете «условно в подарок».

Техническое состояние: если вы приобретаете квартиру, которая требует дополнительного ремонта, важно внести эту сумму в окончательную стоимость.

Потенциальная инвестиционная доходность: важно учитывать не только годовую рентабельность, но также и потенциальный рост в цене.

Здесь вы можете посмотреть динамику роста цен на недвижимость в Греции за последние годы.

Дополнительные расходы: около 15% от стоимости недвижимости, не включая ремонта. Читайте более подробно в разделе «Дополнительные расходы на покупку недвижимости в Греции»

Какие стратегии инвестирования наиболее популярны на Греческом рынке недвижимости?

Приобретение объекта с целью аренды на длительный срок

Среди иностранных инвесторов популярны небольшие квартиры (50-70 кв.м.) в центре Афин. Такие квартиры обычно ремонтируются и сдаются студентам или местным жителям. Арендная плата за такой объект варьируется от 400 до 800 евро в зависимости от района, в котором вы покупаете квартиру.

Приобретение объекта с целью аренды на короткий срок

Греческая экономика базируется на туризме поэтому в Греции и особенно в Афинах очень популярна покупка квартиры и последующая сдача в аренду туристам. Такие объекты должны находиться в центре города и близко к метро. Стоимость таких квартир как правило дороже, потому что они находятся в самом центре города.

Флиппы — приобретения объекта в центре Афин с целью дальнейшей перепродажи за счёт роста в цене.

House flipping – Слово «флиппинг» в зарубежной практике означает поиск и покупку недооцененной по каким-либо причинам недвижимости, наведение легкого лоска и затем ее быстрая перепродажа, и все это с максимально быстрым оборотом средств.

В последние годы в Европе такой род вложения всё более популярен среди частных инвесторов. Во многих случаях инвесторы делают лёгкий косметический ремонт и также сдают её по более выгодной цене. Основными объектами для флиппера являются «убитые» квартиры в интересных с точки зрения ликвидности локациях, а также жилье, которое срочно продается вполне дееспособными хозяевами из-за тяжелых жизненных обстоятельств.

Наша задача разыскивать перспективные объекты, причем желательно небольшие по площади. Ведь чем меньше объект, тем он относительно дешевле, и тем легче его быстро перепродать или сдать.

Проекты house flipping могут приносить до 40% на вложенные средства. На сегодняшний день Афины идеально подходят для такого флиппинга. Такие варианты попадаются не часто и нужна мгновенная реакция.

Этапы приобретения недвижимости в Греции и открытие банковского счёта

Получение номера налогоплательщика в Греции (АФМ) – Получение индивидуального налогового номера требуется для проведения всех расчётов по сделке. Данный номер будет сопровождать вас во всех случаях, связанных с налогами, включая продажу, покупку, аренду недвижимости или даже открытие бизнеса. АФМ оформляется в местном налоговом органе. Как правило, этим занимается сопровождающий вашу сделку юрист.

Выбор объекта и внос задатка — После выбора объекта в Греции (читайте подробнее в разделе «Дистанционная покупка недвижимости в Греции») его необходимо зарезервировать. Для этого покупатель вносит задаток в зависимости от стоимости объекта. Сумма задатка варьируется от 2,000 до 5,000 евро.

Остальную сумму покупки покупатель перечисляет в момент подписания договора купли продажи или в течении нескольких дней после заключения договора.

Юридическая проверка недвижимости — Юрист проверяет объект недвижимости на отсутствие долгов и обременений и подготавливает отчет по проверке собственности. Также проводится проверка продавца недвижимости, действительно ли он является собственником, зарегистрированным в реестре. Кроме того, всю подготовку к контракту, в ваше отсутствие в Греции от вашего имени, по нотариальной доверенности тоже ведет юрист.

Заключение договора купли – продажи — После того, как ваш юрист подтвердил, что все документы в порядке, остается подписать договор. Договор обязательно заключают в присутствии нотариуса и адвоката. Документ составляется на греческом языке. По желанию клиента он может быть переведён на любой язык и заверен переводчиком. Одновременно (или в установленные сроки, которые на практике составляют 7-14 дней) покупатель вносит оставшуюся стоимость недвижимости и получает ключи от объекта.

Контракт, заверенный нотариусом, является главным документом, подтверждающим право собственности на объект или земельный участок. В договоре подробно описывается продаваемый объект и его стоимость. Гарантом выполнения договора выступает нотариус, поскольку он является в Греции представителем государства.

Открытие счета в Греческом банке — Для открытия счета в Греческом банке, вас могут запросить предоставить следующие документы: последний расчетный лист, последняя налоговая декларация, свидетельство о рождении, ксерокопия паспорта и т.д. Важно отметить, что вас могут попросит предоставить документы с переводами на Греческий язык или английский. Все требования могут варьироваться от банка к банку. Некоторые банки могут попросить вас, как иностранного резидента, предоставить «рекомендательное письмо» от вашего банка. Это письмо должно включать в себя различные детали, такие как, например: разбивка общего баланса, текущие операции на расчетном счете за последние месяцы. Документ должен быть на Английском языке, подписан представителем банка и иметь официальную печать банка.

Для того чтобы осуществить сделку по недвижимости не обязательно открывать банковский счёт в Греции. Сделку можно перевести через ваш банковский счёт в любой стране. Наше сопровождение включает консультацию по поводу открытия банковского счёта и дальнейших банковских операций.

Оплата сделки — Покупатель перечисляет средства со своего банковского счета на счёт продавца сразу или в течении нескольких дней после подписания договора купли-продажи. Налог на переход права собственности, услуги нотариуса и прочие расходы на покупку при этом оплачиваются до подписания договора. Как правило, за один-два дня до заключения сделки покупатель вносит необходимую сумму. Подтверждение уплаты налога необходимо представить нотариусу.

Регистрация нового собственника — Для оформления перехода права собственности адвокат регистрирует договор в реестре недвижимости. В момент подачи договора купли-продажи на регистрацию палата выдаёт соответствующее свидетельство. Сам сертификат выдаётся в течении нескольких месяцев, в зависимости от загруженности регистрационного бюро.

Дистанционная покупка недвижимости в Греции

Во время вспышки пандемии коронавируса, удаленный процесс выбора и покупки недвижимости в Греции стал набирать все больше и больше популярности. Важно подметить что большинство выгодных предложений не задерживаются на рынке и довольно быстро продаться. Соответственно, выбор объекта удалённым образам является самым быстрым способом зарезервировать выбранную вами квартиру. Процесс выстроен следующим образам: сперва клиент озвучивает свои основные запросы, пожелания и бюджет, в соответствии с которыми мы подбираем самые интересные и актуальные для него предложения.

Затем покупателя знакомят с объектами через видеозвонок, фото или короткие видео. После того, как покупатель определился с выбором, наступает момент оформления сделки.

Составление доверенности

Главный документ при дистанционном оформлении недвижимости это доверенность, оформленная покупателем в стране проживания с последующим проставлением апостиля для его верификации на территории Греции. Текст доверенности, в котором будет указан представитель покупателя, может быть составлен одним из местных юристов. После составление доверенности, процесс дистанционной покупки недвижимости не отличается от обычного — просто все осуществляется удаленным образом.

Система налогообложения для инвесторов в недвижимость в Греции

Греческий закон гласит, что любой доход, полученный в Греции, подлежит налогообложению в Греции.

Налог на покупку – составляет 3.09% от стоимости объекта.

Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду — ставки налога варьируются от 15% при доходе до 12,000 евро, 35% при доходе до 35,000 евро и 45% при доходе свыше 35,000 евро.

Налог на прирост капитала от продажи недвижимости — одним из основных преимуществ для инвесторов в недвижимость Греции является освобождение от налога на прирост стоимости. Освобождение от налога на прирост капитала распространяется только на две квартиры, поскольку продажа более двух квартир позволит налоговому органу в Греции заявить, что физическое лицо является «торговцем», и отказать в освобождении.

В любом случае, необходимо проконсультироваться с местным налоговым консультантом, чтобы понять налоговые последствия инвестиций в Греции в стране вашего налогового резиденства.

Дополнительные расходы на покупку и содержание недвижимости в Греции

Дополнительные расходы, не включая ремонта, составляют около 15% от стоимости недвижимости, и они включают в себя:

Налог на переход права собственности – 3.09%
Адвокат –от 500 до 1000 евро
Нотариус – 2%
Регистрация в кадастре – 1.5%
Расходы на оформление документов, доверенность, услуги переводчика и открытие банковского счёта – около 1,000 евро
Услуги риэлтора и сопровождение сделки- от 2% до 5% от стоимости объекта

Пост продажные расходы

Страховка недвижимости – около 100 евро в год
Перевод счётчиков- от 200 до 500 евро

Ремонт

Большинство инвестиционных квартир подлежат ремонту. Сумма ремонта варьируется в зависимости от состояния квартиры и дальнейших целей аренды. В статье приводятся универсальные случаи и примеры квартир до и после ремонта.

Косметический ремонт – от 4,000 до 8,000 евро

Капитальный ремонт – от 10,000 до 15,000 евро

В случае если вы хотите сдавать квартиру на короткие сроки стоит сделать дизайнерский ремонт и полностью меблировать квартиру. Сумма дизайнерского ремонта может варьироваться от 15,000 до 25,000 евро, в зависимости от состояния и площади квартиры.

Услуги управления недвижимостью в Греции

Если покупатель хочет выставить свою квартиру в аренду, мы предлагаем нашим клиентам услуги полного обслуживания их имущества профессиональными агентами. Агенты работают на территории Греции и несут ответственность за поиск постоянных арендаторов и долгосрочную аренду квартиры.

В случае если вы планируете сдавать квартиру на долгий срок, услуги управляющей компании варьируются от 10% до 12% в год, от стоимости аренды.

Кейс – квартира в Афинах

Ниже приводиться пример одной из наших квартир до и после ремонта. Также здесь вы можете ознакомиться с базой проданных нами квартир, которые находятся в нашем управлении.

Дата покупки 03.2022
3-х комнатная квартира в 500 метрах от метро Омония
Цена квартиры 63,000 евро
Дополнительные расходы 11,000 евро
Ремонт 20,000 евро
Квартира сдана в аренду за 450 евро

Воспроизвести видео о man renovates the floor

Что включает в себя наше сопровождение покупки недвижимости в Греции

Персонал нашего офиса состоит из консультантов и специалистов, находящихся в Израиле и Греции, обладающими большим опытом работы на Греческом рынке недвижимости. Мы сопровождаем наших клиентов с момента принятия решения, на протяжении всего процесса переговоров с подрядчиком, подписания договоров купли-продажи, оформления документов, открытия банковского счёта и аренды недвижимости.

Подача информации в самой прозрачной и понятной форме являются основными принципами в работе с нами. Мы стремимся к тому, чтобы ваше решение сделать этот шаг было максимально комфортным и безопасным для вас. Именно поэтому спектр наших услуг выходит далеко за рамки «сопровождение до контракта» — клиенты, которые хотят сдать свою собственность в аренду, получают от нас полную поддержку относительно ремонта, обустройства и управления своей недвижимостью.

Схема наших услуг:

Дисклеймер

Вышеупомянутое не является заменой профессиональной консультации и не имеет силы обязательного заключения. Перед совершением любой сделки следует проконсультироваться индивидуально с адвокатом, бухгалтером и любым другим профессионалом. Вышеизложенное не является юридической консультацией. Утверждения верны только на момент написания, и их правильность может меняться время от времени.

Что говорят наши инвесторы?