מדריך רכישת דירה ביוון

תוכן עניינים:

ב-2018 החל שוק הנדל"ן היווני להתאושש והצמיחה נמשכת גם כיום. הכוח המניע של כלכלת יוון – ענף התיירות.

כבר מספר שנים ברציפות יוון מדורגת במקומות הראשונים בקרב יעדי השקעה האטרקטיביים בעולם. נדל"ן יווני מבוקש בקרב משקיעים זרים מסיבות רבות: טבע יפהפה, ים, תשתיות מפותחות, מחירים אטרקטיביים ותשואות גבוהות.

יתרונות השקעה בנדל"ן ביוון

רף כניסה נמוך – אין כמעט מדינות באירופה שבהן ניתן לקנות דירה בטווח של כ-50,000 -100,000 אירו עם תשואה שנתית קבועה של 6-8%. רף כניסה כה נמוך מושך אליו משקיעי נדל"ן מכל העולם.

חברות באיחוד האירופי – שבזכותה מובטחת יציבות מדינית וכלכלית ביוון.

תוכנית "גולדן ויזה" – הינה השם הלא רשמי של מקבץ תוכניות ממשלתיות להשקעות, המאפשרות למשקיעים לקבל אישור שהייה קבוע ביוון. תוכנית "גולדן ויזה" נוסדה על ידי רשויות הרפובליקה היוונית בשנת 2013. על פי תנאי התוכנית, מבוגר שאינו תושב מקומי, המתכנן לקבל אישור שהייה קבוע ביוון נדרש להשקיע לפחות 250,000 אירו בנדל"ן המיועד למגורים או לשימוש מסחרי.

יוון יצאה מהמשבר הכלכלי – הגיע הזמן ליהנות ממחירי נכסים, שעדיין לא הגיעו לשיאם, אך עם זאת ממשיכים לעלות. נדל"ן יווני הינו "המניות" החדשות אשר מעניינות לא רק את האזרחים הזרים אלה גם אזרחים מקומיים רבים.

מיסוי נמוך על רכישת נדל"ן ביוון – ממשלת יוון עושה הכל כדי למשוך משקיעים זרים. מס על העברת בעלות – 3.09% משווי הנכס. ביטול מס רווחי הון על מכירת מקרקעין ליחידים (עד 2 דירות בשנתיים). מינואר 2020 נכנס לתוקף חוק הקפאת המע"מ (24%) לשלוש שנים עבור בנייה חדשה.

תיירות – הרשויות היווניות משקיעים מאמצים רבים כדי לפתח את תחום התיירות: מודרניזציה של מערכת התחבורה העירונית, תיקון כבישים קיימים, רקונסטרוקציה של מונומנטים ובניינים היסטוריים, פתיחת מלונות חדשים ועוד.

אילו גורמים יש לקחת בחשבון בעת רכישת דירה ביוון?

מיקום הדירה: הערים ביוון מחולקות למספר רב של מחוזות ורובעים. ההשקעה המשתלמת ביותר הינה רכישת דירה במרכז העיר בסמוך למוסדות חינוך, בהם מתוכננות או כבר קיימות תחנות מטרו. כך למשל באתונה, היעד התיירותי הפופולרי ביותר הינו אקרופוליס – ככל שהנכס קרוב יותר ליעד זה, העלות שלו למ"ר ומחיר השכירות עולים.

שטח הנכס: ביוון, שטחה של דירה מחושב לפי ההיקף החיצוני של הקירות. יחד עם זאת, לא מתווספות מרפסות לשטח הכולל של הדירה. כלומר, את המרפסות השייכות לדירה מקבלים "במתנה".

מצב טכני: מומלץ לבדוק אם הנכס הנרכש דורש עבודות שיפוץ ותיקון נוספות וגם באיזה מצב נמצא הבניין עצמו.

תשואה פוטנציאלית להשקעה: חשוב להתייחס לא רק לתשואה השנתית, אלא גם לעליית ערך הנכס.

בקישור הזה תוכלו לראות את הדינמיקה של עליית מחירי נדל"ן ביוון בשנים האחרונות.

עלויות נוספות: ברכישת דירה ביוון עלויות נוספות מהוות כ-15% מערך הנכס, לא כולל שיפוץ. מידע נוסף בנושא תוכלו לראות בסעיף "הוצאות נלוות לרכישת נדל"ן ביוון ותחזוקת הנכס".

מהן אסטרטגיות ההשקעה הפופולריות ביותר בשוק הנדל''ן היווני?

רכישת נכס והשכרתו לתקופה ארוכה

דירות קטנות (50-70 מ"ר) במרכז אתונה הינן הפופולריות ביותר בקרב משקיעים זרים. בדרך כלל, דירות כאלה עוברות שיפוץ ומושכרות לסטודנטים או לתושבים המקומיים. שכר הדירה עבור נכס כזה נע בין 350 ל-800 יורו, תלוי בשכונה בה נמצאת הדירה.

רכישת נכס והוצאתו להשכרה לתקופה קצרה

כלכלת יוון מבוססת על תיירות, ולכן ביוון ובעיקר באתונה, רכישת דירה ולאחר מכן השכרתה לתיירים אסטרטגיה מאוד נפוצה. נכסים כאלה צריכים להיות ממוקמים במרכז העיר ובסמוך לתחנת מטרו. דירות מסוג זה הן בדרך כלל יותר יקרות, בשל המיקום המרכזי שלהן.

עסקת פליפ – רכישת נכס ומכירתו לאחר שיפוץ והשבחה

פליפינג (היפוך בית) – המילה "פליפינג" משמעותה היא חיפוש ורכישה של נדל"ן עם ערך נמוך מכל סיבה שהיא, השבחתו על ידי שיפוץ לאחר מכן מכירה מהירה של הנכס, וכל זאת בזמן קצר.

בשנים האחרונות, אסטרטגיה זו של עסקת פליפ, הפכה למאוד פופולרית בקרב משקיעים פרטיים בעולם. במקרים רבים המשקיעים גם מבצעים תיקונים קוסמטיים קלים ומשכירים את הנכס במחיר טוב יותר. הנכסים המתאימים ביותר לאסטרטגית פליפינג הן דירות "הרוסות" במיקומים מעניניים מבחינת הפוטנציאל למכירה\השכרה, וכמו כן דיור שנמכר בדחיפות על ידי בעליו בשל חובות או נסיבות אחרות.

המטרה שלנו היא לחפש נכסים בעלי פוטנציאל להשבחה.

תמיד רצוי שהנכס יהיה קטן יחסית בין 30 ל-60 מ"ר, כך מחיר הנכס נמוך יחסית וקל יותר למכור ולהשכיר את הנכס בעתיד. אגב גם אם משקיע מחפש בניין לעסקת פליפינג, תמיד רצוי לחלק בניין לדירות קטנות.

עסקאות פליפינג יכולים להביא עד 40% תשואה מההשקעה. כיום, אתונה הינה אידיאלית לאסטרטגיה שכזו. הזדמנויות כאלו מאוד נדירות וצריך להגיב מידית.

שלבי רכישת נדל''ן ופתיחת חשבון בנק ביוון

בחירת אסטרטגיית השקעה – לכל משקיע נדל"ן יש מטרות שונות ולכן חשוב מאוד לקבוע את מטרת רכישת הנכס, אסטרטגיית השקעה וכן את התקציב הייעודי לרכישה זו.

קבלת מספר מס ביוון (AFM) – קבלת מספר מס הינו שלב הכרחי עבור כל תהליך רכישת דירה ביוון. מספר זה ילווה אתכם בכל הקשור להיבטי מס ביוון (לרבות מכירת הנכס), רכישה, השכרה של הנכס או אפילו פתיחת עסק. מספר המס מונפק ברשות המיסים המקומית.

בחירת ושריון הנכס – לאחר שבחרתם את הנכס ביוון יש צורך לשריין אותו. לשם כך, הקונה מפקיד דמי מקדמה לחשבון המוכר. בדרך כלל, גובה המקדמה נע בין 2,000 ל-5,000 אירו (קראו עוד בסעיף "רכישת נדל"ן ביוון בשלט רחוק").

את יתרת הסכום הקונה מעביר במועד חתימת חוזה מכר או תוך מספר ימים לאחר חתימת החוזה.

בדיקת נאותות של הנכס – עורך דין בודק האם קיימים חובות או שעבודים על הנכס ומכין דוח בדיקת הנכס. כמו כן עורך דין עושה הכנות ואוסף את החומר לקראת חתימה על חוזה הרכישה.

חתימה על חוזה רכישה –על החוזה חותמים בנוכחות נוטריון ועורך דין. לבקשת הלקוח ניתן להיעזר בשירותי מתורגמן ולתרגם את החוזה לכל שפה. לאחר חתימת החוזה אתם מעבירים את הכסף בגין העסקה לחשבון המוכר.

חוזה, אשר מאושר על ידי נוטריון, הוא המסמך העיקרי המאשר את הבעלות על הנכס. הנוטריון פועל כערב לקיום החוזה, שכן הוא נציג המדינה ביוון.

פתיחת חשבון בנק יווני – הדרישות של הבנקים כל הזמן משתנות, לפתיחת חשבון בנק יווני, ייתכן שתתבקשו לספק את המסמכים הבאים: תלוש שכר עדכני, דו"ח מס שנתי אחרון, תעודת לידה, צילום דרכון וכו'. חשוב לציין כי חלק מהבנקים יבקשו מכם לספק את המסמכים עם תרגום ליוונית או לאנגלית. הדרישות עשויות להשתנות מבנק לבנק. בנקים מסוימים עשויים גם לבקש "מכתב המלצה" מהבנק המקומי שלכם. מכתב זה צריך לכלול פרטים שונים, כמו למשל: פירוט יתרה נוכחית בחשבון ופעולות שוטפות בחשבון עובר ושב בחודשים האחרונים.

פתיחת חשבון בנק ביוון איננו שלב הכרחי לביצוע עסקת המקרקעין. ניתן לבצע את הרכישה ללא פתיחת חשבון בנק ביוון. שירות הליווי שלנו כולל ייעוץ בפתיחת חשבון בנק ופעולות בנקאיות נוספות.

מוזמנים להצטרף לקבוצת הפייסבוק שלנו ולקרוא בהרחבה בנושא פתיחת חשבון הבנק ביוון.

תשלום על העסקה – הקונה מעביר כספים מחשבון הבנק שלו לחשבון המוכר מיד לאחר חתימה על חוזה הרכישה. מס על העברת הבעלות, שירותי נוטריון ומס רכישה משלמים לפני חתימה על חוזה הרכישה.

רישום בעלים חדשים בטאבו –עורך הדין רושם את הנכס בפנקס המקרקעין. מסמך האישור הרשמי מונפק תוך מספר חודשים, לאחר הגשת בקשה למשרד הרישום.

רכישת נדל"ן ביוון ב"שלט רחוק"

בשנים האחרונות יותר ויותר אנשים רוכשים נדל"ן בלי לצאת מהבית. רכישת דירה מרחוק נוחה במיוחד אם אתם קונים נכס שנמצא במדינה אחרת או אם זמן הרכישה מוגבל.

בנוסף, רכישת הדירה מרחוק פופולרית בקרב מי שרוכש נדל"ן בחו"ל למטרות השקעה.

היתרון המרכזי ביותר, במיוחד כאשר אתם רוכשים דירה להשקעה בחו"ל. תמיד תיקחו בחשבון והעסקאות הטובות ביותר נמכרות באופן מידי, במיוחד בשוק דירות יד שנייה. אף אחד לא יחכה לכם עד שתזמינו כרטיסי טיסה ותבואו פיזית לראות את הנכס. כך שאם אתם מתכננים סיור השקעות קחו בחשבון שהדירה שראיתם באינטרנט, ככל הנראה כבר לא תהייה רלוונטית בעת הגעתכם למקום. לכל איש מקצוע מנוסה בתחום הנדל"ן יש מאגר לקוחות קבועים שתמיד מוכנים לרכוש דירה באופן מידי במחירי מציאה. לכן כאשר דירה כזאת "נופלת" בשוק, לקוחות אלו בדרך כלל חוטפים את הדירה.

התהליך בנוי באופן הבא: ראשית, משמיע הלקוח את בקשותיו, רצונותיו ותקציבו, בהתאם לכך אנו בוחרים את ההצעות המעניינות והרלוונטיות ביותר עבורו. לאחר מכן, הקונה נחשף לנכסים באמצעות שיחות וידאו, תמונות או סרטונים קצרים. לאחר שהקונה עשה את בחירתו, מגיע שלב השלמת העסקה.

עריכת ייפוי כוח – רכישת נכס בשלט רחוק מתבצעת באמצאות ייפוי כוח שניתן על ידי הקונה במדינת מגוריו ושלאחר מכן אומת על ידי נוטריון.

מערכת המיסוי למשקיעים בנדל''ן ביוון

מס רכישה – הינו 3.09% מערך הנכס.

מס על הכנסה משכירות – שיעורי המס נעים מ-15% על הכנסה שנתית עד 12,000 אירו, 35% על הכנסה שנתית עד 35,000 אירו ו-45% על הכנסה שנתית שהיא מעל 35,000 אירו.

מס רווחי הון ממכירת נדל"ן – אחד היתרונות המרכזיים למשקיעים בנדל"ן ביוון הוא הפטור ממס רווחי הון. הפטור חל רק על מכירה של 2 דירות בשנתיים, שכן מכירה של יותר משתי דירות תאפשר לרשות המסים ביוון לטעון שהיחיד הוא בעצם "סוחר" ולשלול את הפטור.

בכל מקרה, רצוי להתייעץ עם יועץ מס מקומי כדי להבין את השלכותיה של השקעה ביוון על המיסוי במדינת תושבותכם.

הוצאות נלוות לרכישת נדל"ן ביוון ותחזוקת הנכס

באופן כללי העלויות הנוספות, לא כולל שיפוצים ותיקונים של הנכס, מהוות כ-15% מערך הנכס. הוצאות אלו כוללות:

מס רכישה – 3.09%
עורך דין – מ-500 עד 1000 אירו
נוטריון – 2% ממחיר העסקה
רישום בטאבו – 1.5% ממחיר העסקה
הוצאות על עריכת ייפוי כוח, שירותי תרגום ופתיחת חשבון בנק – כ-1,000 אירו
שירותי תיווך וליווי עסקה – מ-2% עד 5% מערך הנכס

הוצאות נוספות לאחר רכישת הנכס

ביטוח מקרקעין – כ-100 אירו לשנה
רישום מוני מים, חשמל והעברת חשבונות על הרוכש החדש – מ-200 עד 500 אירו

שיפוץ הנכס

רוב הדירות להשקעה זקוקות לשיפוץ. כמות התיקונים משתנה בהתאם למצב הדירה ולמטרת ההשקעה.

שיפוץ קוסמטי – מ-4,000 עד 8,000 אירו

שיפוץ יסודי – מ-10,000 עד 15,000 אירו

אם אתם מעוניינים להשכיר את הדירה לתקופה קצרה, כדאי לעצב ולרהט את הדירה במלואה על מנת למשוך שוכרים ולפרסם את הדירה ברשתות חברתיות.

עלות שיפוץ מסוג זה יכולה לנוע בין 15,000 ל-25,000 אירו, תלוי במצב ושטח הדירה.

שירותי ניהול ותחזוקה של נדל"ן ביוון

אם הרוכש מעוניין להוציא את דירתו להשכרה, אנו מציעים ללקוחותינו שירותי ניהול של נכסיהם על ידי סוכנים מקצועיים. הסוכנים שלנו נמצאים ביוון ואחראים על מציאת שוכרים קבועים והשכרה לטווח ארוך של הדירה.

אם אתם מתכננים להשכיר את הדירה לתקופה ארוכה, עלות שירותי חברת הניהול נעים בין 10% ל-12% ממחיר השכירות לשנה.

דוגמת דירה להשקעה באתונה

להלן דוגמה של אחת מהדירות שלנו, לפני ואחרי שיפוץ.

תאריך רכישה 03.2022

דירת 3 חדרים, 500 מטר מתחנת המטרו אומוניה

מחיר דירה 63,000 אירו

עלויות נוספות 11,000 אירו

שיפוץ 20,000 אירו

הדירה מושכרת ב-450 אירו לחודש

נגן וידאו אודות man renovates the floor

מה כולל הליווי האישי של משרדינו בתהליך רכישת נדל"ן ביוון?

צוות משרדינו מורכב מיועצים ואנשי מקצוע עם ניסיון רב בשוק הנדל"ן היווני הנמצאים בישראל. באשר לליווי האישי של משרדינו, המטרה המרכזית שלנו היא לספק תחושת בטחון, שקט נפשי ואת שביעות רצונו של הלקוח מרכישתו.

אנו צועדים לקראת מטרה זו דרך ליווי צמוד של הלקוחות מרגע קבלת ההחלטה, בכל תהליך ניהול משא ומתן מול המוכר ,עד לסגירה וחתימה על חוזי רכישה והוצאת הנכס להשכרה.

ליווי צמוד תוך כדי הסבר, ייעוץ ומתן מידע בצורה שקופה, הינן פעילויות בלתי פוסקות במסגרת ההתנהלות מולנו. מגוון השירותים שלנו גולש הרבה מעבר לליווי עד לסגירת החוזה – לקוחות המעוניינים להוציא את הנכס שלהם להשכרה מקבלים מאיתנו מענה מלא בכל הנוגע לשיפוץ, להשבחה, לניהול ואחזקת הנכס שלהם.

בהצלחה!!!

כתב ויתור

האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי ואין לו תוקף של חוות-דעת מחייבת. יש להיוועץ באופן פרטני עם עו"ד, רואה חשבון וכל גורם מקצועי אחר לפני עריכת כל עסקה, ואין האמור לעיל מתיימר להוות ייעוץ משפטי. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

מה הלקוחות שלי מספרים?