השקעה בשווקים אחרי קריסה. איתור שוק שהגיע לנקודת שפל ונמצא בהתאוששות. שוק הנדל"ן ביוון נמצא בעלייה לאחר עשור של משבר כלכלי.
מחקרים רבים מעידים כי שוק הנדל"ן מתנהג במחזורית. מחזוריו נקבעים על ידי תנודות תקופתיות במדדים העיקריים לפעילות העסקית הנגרמת על ידי חוסר האיזון בין היצע וביקוש. שוק הנדל"ן נוטה במיוחד למחזוריות בגלל העובדה שלעתים קרובות ההיצע אינו עומד בקצב עם הביקוש המשתנה במהירות.
בבחירת נדל"ן בחו"ל, צריך קודם כל לשים לב למצב השוק של המדינה שנבחרה ולחשוב על הטווח הארוך על מנת לקבוע כמה זמן הנכס ישמור על נזילות והאם המחיר יעלה לאורך זמן.
התקופה הטובה ביותר לרכוש נדל"ן היא תחילת שלב ההתאוששות כאשר המחירים מגיעים למינימום וצפויה צמיחה נוספת. בשווקים מסוג זה המחירים צפויים להעלות לגובה שהיה טרום משבר ואף יותר. ככה אנו מבטיחים לעצמינו גם עליית ערך הנכס וגם תשואה גבוהה עבור שכירות.
בהתאם לכך, הזמן הטוב ביותר למכור הוא סיום תקופת הצמיחה.
שוק הנדל"ן ביוון מתחיל להתאושש
הנדל"ן ביוון מועדף בקרב משקיעים זרים מסיבות רבות: הטבע היפה, הים המושלם, התשתיות המפותחת, מחירים אטרקטיביים ותשואות גבוהות. עם זאת, שוק הנדל"ן היווני ספג מכה קשה.
ועכשיו אחרי 10 שנים של משבר שוק הנדל"ן ביוון מתחיל להשתקם והמחירים שוב עולים.
יוון מוגדרת כמדינה מפותחת והיא חברה באיחוד האירופי. מאז שנת 2001 היא חלק מגוש האירו. היא חברה בארגון לשיתוף פעולה ולפיתוח כלכלי מאז היוסדו ב-1961 ובארגון הים השחור לשיתוף פעולה כלכלי. שותפות הסחר המובילות של יוון, נכון ל-2017 הן איטליה, גרמניה, טורקיה, קפריסין, ובולגריה. יותר מ-60% מהיצוא היווני מוכוון למדינות אחרות באירופה.
על פי הבנק המרכזי של יוון מחירי שוק הנדל"ן ביוון עלו ב-2.51% בשנת 2018. זה הצמיחה השנתית הגבוהה ביותר מאז תחילת המשבר שנת 2008.
הסיבה לאופטימיות של המשקיעים היא התיירות המקומית. בעוד שהכלכלה היוונית עדיין משתקמת, התיירות מהווה רבע מהתל"ג. היסטוריה בת 4000 שנה של יוון מזרימה למדינה עשרות מיליוני תיירים מדי שנה ( 28.7 מיליון תיירים בשנת 2018 לפי הלמ"ס היווני).
תנועת הנוסעים בנמל התעופה במאי עלתה ב־18% בהשוואה לחודש המקביל ב־2017, וחצתה את קו ה־2 מיליון בני אדם. גם הלינות במלונות ואכסניות זינקו ב־8% ברבעון הראשון של השנה.
על פי הלמ"ס היווני בתשעת החודשים הראשונים של 2018, המספר הכולל של היתרי הבנייה עלה ב-9% עד 10,817 יחידות מאותה תקופה בשנה שעברה.
כדי להחיות את שוק הדיור, הממשלה היוונית הציע לאחרונה תכנית תושבות למשקיעים – "גולדן ויזה" שאינם שייכים לאיחוד האירופי. רכישת או השכרת נכס בסכום של €250,000. תוכנית התושבות דומה לתוכניות שאומצו על ידי הונגריה, ספרד ופורטוגל. התוכנית תקפה למשך חמש שנים ופתוחה להתחדשות.
הגולדן ויזה מאפשרת שהייה של עד 90 יום בכל תקופה של 180 יום במדינה אחרת באיחוד האירופי כגון: גרמניה, אוסטריה, בלגיה, דנמרק, צרפת, פינלנד איטליה, ספרד, שבדיה, שווייץ ועוד.
עליית מחירי נדלן ביוון בשנים האחרונות
מקור
אז למה יוון?
- מיקום אסטרטגי של יוון- מהווה יעד נופש מבוקש בכל העולם
- יוון יצא ממשבר הכלכלי ובשנת 2018 רואים ניצנים של התאוששות- זה הזמן ליהנות ממחירי נדל"ן שעדיין נמוכים אך במגמת עליה
- מיסוי נמוך – מס שבך של 0% ומס רכישה של 3%
- שיעורי האבטלה ביוון במגמת ירידה והיום עומדים על נקודת שפל של עשור האחרון
- איחוד האירופאי מקנה יציבות כלכלית ופוליטית למדינה
- משקיעים זרים יכולים לרכוש נדל"ן למגורים ולמסחר
- יוון וישראל חתומים על אמנה למניעת כפל מס
- הזדמנות לקבל אזרחות למשקיעים זרים- תכנית "וויזת זהב" למשקיעים 250,000 אירו
- מספר תיירים גבוה ועולה מדי שנה, למשל בשנה אחרונה 35 מיליון תיירים ביקרו ביוון
- ההכנסה הגולמית מנכסים מניבים ביוון היא בממוצע של כ-8%
מה קרה עם מחירי הנדל"ן ביוון בעשור האחרון
עד שנת 2008 היוונים רכשו המון דירות, שוק הנדלן היה בעלייה וכדי להתקדם לדירה חדשה היוונים החלו לשעבד דירות קיימות. כך נוצרה בועה והשוק קרס.
מחירי הנדל"ן ביוון ירדו ב- 42.7% משנת 2008 ועד שנת 2017. בשנת 2017 הייתה נקודת המפנה בשוק הנדל"ן ביוון והמחירים החלו להתייצב.
מה קרה בשוק הנדל"ן ביוון בשנת 2019
הכלכלה היוונית גדלה בשיעור ממוצע של 2% בשנה במשך ארבע שנים. סוכנות הדירוגים Standard & Poor's שדרג את דירוג האשראי הריבוני של יוון בדרגה אחת ל-BB עם תחזית חיובית.
בשנת 2018, מחירי הנדל"ן החלו להתאושש ביוון, ובשנת 2019 הצמיחה נמשכה.
על פי נתוני הלמ"ס התל"ג של יוון בשנת 2019 צמח ב-2.0%, זאת הצמיחה הגבוהה ביותר בעשור האחרון.
על פי פורטל הנתונים של Airbnb, מספר ההזמנות באתונה גדל ב -66% בשנה מאז 2010, לעומת פריז (30%), ברלין (40%) וברצלונה (40%). האזורים הפופולריים ביותר להזמנת תיירים הם המחוזות המרכזיים של העיר.
אתונה היעד הפופולרי להשקעות הנדל"ן ביוון
כיום, אתונה היא היעד המבוקש ביותר בקרב משקיעי נדל"ן.
איך משקיע יכול להרוויח מנדל"ן באתונה?
המון משקיעים רוכשים בניינים ישנים הממוקמים במרכז העיר, במרחק של כמה דקות הליכה מתחנת המטרו עם נוף לאקרופוליס. משפצים ומחלקים את הבניין ליחידות דיור ולאחר מכן משכירים לתיירים ב- Airbnb.
התשואה השנתית נטו של המשקיע בפרויקט מסוג זה, לאחר הוצאות ומיסים, מוערכת בכ -7% לשנה. לחלופין, המשקיעים יכולים להחזיק בנכס לתקופה ארוכה של כמה שנים ולמכור את הנכס לאחר עליית מחירים.
מעוניינים בהשקעה דומה? פנו אלינו ואנחנו נמצא לכם בניין או דירה בהתאם לתקציב.
שיטת המיסוי למשקיעי נדל"ן ביוון
מי חייב במס ביוון?
הדין היווני קובע כי כל הכנסה שצמחה ביוון חייבת במס ביוון.
הכנסות מהשכרת נכסי נדל"ן ביוון – שיעורי המס נעים בין 15% על הכנסה עד 12,000 יורו, 35% על הכנסה עד 35000 יורו, ו – 45% על הכנסה מעל 35,000 יורו.
מס שבח ממכירת נכסי נדל"ן ביוון – אחד היתרונות המרכזיים עבור משקיעי נדל"ן ביוון, הוא הפטור מס שבח. הפטור ממס שבח חל על שתי דירות בלבד מאחר ומכירת יותר משתי דירות תאפשר לרשות המס ביוון לטעון כי היחיד הינו "סוחר" ולשלול את הפטור.
בכל מקרה, יש צורך להתייעץ עם יועץ מס מקומי בישראל כדי להבין מה השלכות המס הישראליות בהשקעות ביוון, ובחו"ל בכלל.
עלויות נוספות למשקיעי נדל"ן ביוון
מחיר הדירה (באירו) | 50,000 |
· עלויות רישום הנכס – 1.5% | 750 |
· מס רכישה – 3.09% | 1545 |
· נוטריון – 2% | 1000 |
· עורך דין – כ- 500 אירו | 500 |
· מתורגמן – כ- 100 אירו | 100 |
· הוצאות הכרוכות בפתיחת חשבון בנק – כ-1,000 אירו | 1000 |
· ביטוח הנכס | 100 |
סה"כ | 55,895 |
על כל העלויות יש להוסיף מע"מ 24%.
המחירים הינם בקירוב במידה ורוכשים דירה בסכום של כ-50,000 אירו. כל ההוצאות והתעריפים עלולים להשתנות בהתאם לגופים אשר מספקים את השירות.
