Как купить квартиру в Израиле
Если вас интересует покупка квартиры в Израиле я найду для вас подходящий вариант и буду сопровождать вас на всех этапах сделки
Гид по покупке квартиры в Израиле на 2023 год
Содержание
- Обзор Израильского рынка жилой недвижимости
- Какие налоги взимаются на покупку и аренду квартиры в Израиле
- Ипотечные кредиты на покупку квартиры в Израиле
- Банковский счёт и процесс оплаты
- Юридические услуги и подписание договора купли-продажи
- Затраты на покупку квартиры в Израиле
- Наши услуги - что мы предлагаем?
- Обзор Израильского рынка жилой недвижимости
- Какие налоги взимаются на покупку и аренду квартиры в Израиле
- Ипотечные кредиты на покупку квартиры в Израиле
- Банковский счёт и процесс оплаты
- Юридические услуги и подписание договора купли-продажи
- Затраты на покупку квартиры в Израиле
- Наши услуги - что мы предлагаем?
Обзор Израильского рынка жилой недвижимости
Рынок жилой недвижимости в Израиле считается одним из самых стабильных и безопасных вложений. Сотни евреев со всего мира проживающие за рубежом заинтересованы купить квартиру в Израиле.
Один из самых захватывающих моментов для евреев диаспоры — это момент, когда они приземляются в Израиле. В последнее время многие из них не довольствуются одним визитом — они хотят иметь квартиру в Израиле.
Помимо сентиментальной ценности, существует огромная экономическая ценность покупки квартиры в Израиле — страна, которая находится в постоянном технологическим развитии в проектах из различных областей, стартапов, финансов, науки и медицины.
Но если раньше речь шла чаще об элитных квартирах, которые могли позволить только очень обеспеченные евреи, то в последнее время строительные компании и сайты по недвижимости регистрируют рост заинтересованности в дополнительных сегментах рынка, не только класса люкс. Сегодня в Израиле резко растет спрос именно на квартиры для постоянного проживания.
Повышение спроса на квартиры напрямую зависит от роста населения в стране. Население Израиля выросло более чем на 50% за последние 20 лет.
В конце Декабря 2022 года население Израиля составляло 9,66 миллиона человек. Ожидается, что к концу 2024 года население достигнет 10 миллионов, к концу 2048 года — 15 миллионов, а к концу прогнозируемого периода к 2065 году — 20 миллионов.
За последние 3 года цены на квартиры выросли на 20% — 40% процентов.
На сегодняшний день высокая инфляция и повышение процентной ставки центрального банка на 4.5% вызвало лёгкую стагнацию, а в некоторых городах незначительный спад (0.5% — 1%) на рынке недвижимости в округах Тель-Авива и Хайфы. С другой стороны, в северном регионе был зафиксирован рост цен в размере 2,2%. Нынешний спад действительно является частью ослабления спроса в свете роста процентных ставок, но, с другой стороны, за последний год цены на жилье выросли на 12.7%.
*Данные верны на Апрель 2023
Почему стоит покупать квартиру в Израиле
- Постоянно растущие цены
- Стабильная экономика
- Освобождение от налога на аренду, если арендная плата не превышает 5,470 шек. в месяц в течение года
Статистика средних цен на квартиры в центральных городах Израиля на (данные верны на Апрель 2023 года)
*Цены на квартиры в шекелях
**Статистика показывает общие средние цены 4-ёх комнатной квартиры и цены за кв.м. (от застройщика и со вторых рук)
***Источник (иврит)
Данные также показывают, что в четвертом квартале 2022 года средняя цена 4-ёх комнатной квартиры по всей стране составляла 1,961,300 шекелей.
Разница в ценах на новую квартиру и квартиру второй руки в разных городах обуславливается разными параметрами. К примеру, в городах Хайфа и Герцлия строительство новых проектов происходит в основном в фешенебельных районах, с высоким социо- демографическим статусом. Цены за квадратный метр в таких районах изначально высоки.
Для того чтобы понять полную картину в каждом городе нужно сначала изучить городской ландшафт и понять социо- демографическую составляющую каждого района.
Перед тем как принять решение о покупке квартиры в Израиле важно учесть все налоговые, юридические и финансовые аспекты сделки.
Какие налоги взимаются на покупку и аренду квартиры в Израиле
Перед приобретением квартиры в Израиле важно понять все налоговые аспекты и налоговые льготы, в соответствии с вашем личным налоговым статусом.
Если эта ваша первая квартира то, в 2023 году облагаться налогом будут лишь сделки по недвижимости сумма которых превышает 1,919,155 шек., далее идёт градация.
В том случае, если покупается вторая квартира в дополнение к существующей, то налог высчитывается с первого шекеля.
Налог на покупку первой и единственной квартиры
Для начала важно понять, что такое по определению закона «единственная квартира».
Единственная квартира — это отельная жилая единица, которая является единственной квартирой резидента Израиля, включая человека, который в течение двух лет после приобретения квартиры стал резидентом Израиля или вернувшимся резидентом.
Покупатель квартиры, проживающая с ним супруга и его дети (не состоящие в браке) до 18 лет, считаются в этом случае как единые владельцы.
Квартира будет считаться отдельной квартирой, даже если у покупателя помимо нее есть жилая квартира, сданная в аренду до 1 января 1997 года, или жилая квартира, в которой доля владельца не превышает одной трети, а если квартира была унаследована — его доля не превышает половины.
В 2023 году облагаются налогом сделки, сумма которых выше 1,919,155 шек.
- Сделки от части суммы 1,919,155 шек. до 2,276,360 шек. - 3.5%
- Сделки от части суммы 2,276,360 шек. до 5,872,725 шек. - 5%
- Сделки от части суммы 5,872,725 шек. до 19,575,755 шек. - 8%
- Сумма в размере 19,575,75 шек. и выше - 10%
Пример: вы купили квартиру в Израиле на сумму 2,500,000 шек.
Для части стоимости до 1,919,155 шек. вы освобождены от уплаты налога.
Для части стоимости, от 1,919,155 шек. и до суммы 2,276,360 шек., будет уплачен налог по ставке 3,5% = 12,502 шек.
Для части стоимости, превышающей 2,276,360 шек., и до 2,500,000 шек. (сумма покупки), налог будет уплачен по ставке 5% = 11,182 шек.
Соответственно общая сумма налога на покупку квартиры суммой 2,500,000 шек. составит 23,684 шек.
Налог на покупку второй квартиры, в дополнение к существующей
С января 2023 года налог на покупку второй квартиры считается следующим образом:
- Сделки от части суммы до 5,872,725 шек. 8%
- Сделки от части суммы 5,872,725 шек. и выше 10%
Налог на аренду квартиры в Израиле
Если это квартира, которую частное лицо сдает частному лицу для аренды в Израиле вы можете выбрать один из маршрутов:
- Платить 10% на общий доход годовой от аренды.
- Полное освобождение от уплаты налога: если ежемесячная арендная плата не превышает 5,470 шек. в месяц в течение года. Если сумма превышает 5,470 шек. но не более чем в 2 раза, 10,940 шек., то возможно частичное использование освобождения от уплаты налога.
Подробнее читайте здесь (иврит).
Если вы владеете несколькими квартирами — нельзя на одну использовать маршрут освобождения от уплаты налога, а за другую платить 10%! Обязательно выбрать один постоянный маршрут!
Ипотечные кредиты на покупку квартир в Израиле
По данным Банка Израиля, объем ипотечных кредитов в Израиле упал до 6,357 миллиардов шекелей в январе 2023 года, что на 36% меньше, чем в январе 2022 года. Средняя сумма ипотеки по стране за весь 2022 год составила 987 тысяч шекелей.
В центральном и крупнейшем сегменте рынка квартир – стоимостью 1,2-2 миллиона шекелей – в декабре 2022 общая сумма ипотечных кредитов снизилась до 2,391 миллиарда шекелей.
Снижение количества ипотечных кредитов, началось из-за роста процентных ставок с апреля 2022 года, что быстро охлаждает рынок жилья Израиля. В ипотечных банках говорят, что за год выплаты по ипотеке подскочили на 1000-1500 шекелей.
Если вы планируете приобретать квартиру в ипотеку, с чего начать?
Сначала необходимо рассчитать ваш бюджет на покупку квартиры. Бюджет состоит из вашего капитала и максимальной суммы ипотеки, которую вы можете получить. Важно знать, что, если это первая квартира в Израиле, максимальная ипотека будет составлять 75% от стоимости квартиры, так что вы должны будете прийти с собственным капиталом не менее 25% от стоимости квартиры. Если вы покупаете новую квартиру и продаете старую, максимальная ипотека будет составлять 70%.
Ипотека на вторую квартиру составит 50% от стоимости квартиры.
До того, как вы решили выбрать квартиру, рекомендуется получить принципиальное одобрение от банка на сумму ипотеки, чтобы вы могли заранее знать, какой бюджет будет доступен вам для покупки квартиры, какой процент от финансовой стоимости квартиры вы получите и каков ожидаемый ежемесячный платеж. Важно знать, что такое принципиальное одобрение ипотеки ограничено по времени, обычно до одного месяца. То есть если в течение месяца вы не находите подходящую вам квартиру придётся заново идти в банк и обновлять разрешение на ипотеку.
Одобрение основывается на финансовых возможностях и платежеспособности заемщика, исходя из ваших доходов и текущих расходов. Это не одобрение ипотеки в отношении конкретной квартиры. После выбора конкретной квартиры банк высылает оценщика. Оценщик определяет стоимость квартиры и только после этого банк одобряет сумму ипотеки на конкретную квартиру, выбранную вами.
Банки не соглашаются на выплаты, превышающие от одной трети до 40% располагаемого дохода (чистая прибыль за вычетом ежемесячных выплат по займам), с желаемой ежемесячной выплатой в размере 25-30% располагаемого дохода.
Всегда рекомендуется проверить несколько предложений по ипотеке из разных банков. Мы сотрудничаем с рядом Израильских банков и подбираем подходящий маршрут в соответствии с вашим личным финансовым положением.
Покупка квартиры производиться через банковский счёт в Израиле.
Банковский счёт и процесс оплаты
В Израиле система безналичного расчета. Деньги должны находится на счету в банке или в фондах в Израиле. Любая покупка квартиры в Израиле производиться через ваш банковский счёт в Израиле или трастовый счёт адвоката, других способов совершить сделку не существует.
При покупке вторичной квартиры, платеж производится с помощью банковского чека, который покупатели должны выписать в отделении банка.
При покупке квартиры от застройщика, в течении короткого периода после подписания договора, застройщик выдаёт вам банковский вексель. С эти векселем нужно прийти в отделение банка и перевести деньги на сопроводительный счёт застройщика.
В отличии от многих стран ЕС, в Израиле нет возможности перевести деньги напрямую из другой страны на счёт застройщика. Все операции должны проходить через ваш банковский счёт в Израиле или трастовый счёт адвоката.
Юридические услуги и подписание договора купли-продажи
Сделки с недвижимостью заканчиваются только после полной регистрации прав в государственном земельном реестре недвижимости — «Табу». Адвокат проверяет прозрачность сделки и регистрирует квартиру на ваше имя.
Важно нанять профессионального адвоката, который специализируется в вопросах недвижимости.
Что входит в обязанности адвоката при покупке квартиры в Израиле?
- Адвокат осуществляет проверку личности продавца и его законных прав на недвижимость.
- Проверяет есть ли задолженности на квартиру: не исключено, что у продавца есть ипотека, а имущество может быть заложено банку. Важно изучить этот вопрос. Роль адвоката заключается в выяснении статуса выкупа закладных в Регистраторе ипотечных кредитов.
- Расчет сборов и налогов - адвокат проводит полный расчёт налогов на покупку квартиры в соответствии с вашим налоговым статусом. Правильное планирование налога сэкономит вам десятки тысяч шекелей.
- Составляет договор купли продажи. Договор должен максимально защищать ваши права и ваши требования.
- После подписания договора купли продажи, адвокат регистрирует право собственности нового владельца в земельном кадастре "Табу". В обязанности адвоката входит информирование властей о сделке по продаже.
Затраты на покупку квартиры в Израиле
- Услуги адвоката - 0.5%-1.5% от цены квартиры
- Налог на покупку квартиры
- Расходы связанные с оформлением недвижимости в Земельном реестре "Табу"
- Услуги риэлтора – 2% от цены квартиры
- Услуги консультанта по ипотечным кредитам. Цена варьируется от 6,000 до 8,000 шек.
- Оплата услуг оценщика недвижимости – от 600 до 3,000 шек.
В рамках данной статьи невозможно ответить на все вопросы и проговорить все возможные ситуации. Выше мы рассказали вам о ключевых моментах, на которые следует обратить внимание при покупке квартиры в Израиле.
Например, важно знать, распространяется ли на квартиру долг по налогу на прирост капитала, рекомендуется проверить права и статус квартиры в местных комитетах и в муниципалитете, установить идентификацию квартиры и выстроить расширенный механизм графика платежей.
Если покупатель берет ипотечный кредит, рекомендуется взять частного консультанта недвижимости, а не только оценщика из ипотечного банка, который оценивает стоимость квартиры до заключения договора. Это важные вопросы, по которым рекомендуется обратиться профессионалам в сфере недвижимости.
Дисклеймер
Что мы предлагаем?
Под одной крышей мы предлагаем вам полное сопровождение на покупку квартиры в Израиле
Анализ Израильского рынка недвижимости
Поиск подходящей квартиры
Консультация по ипотечному кредиту
Оптимизация налогов
Юридические услуги
Послепродажные услуги
Что мы предлагаем?
Под одной крышей мы предлагаем вам полное сопровождение на покупку квартиры в Израиле
Анализ Израильского рынка недвижимости
Я предоставлю вам полный анализ Израильского рынка недвижимости на основе ваших предпочтений и бюджета.
Поиск подходящей квартиры
Для того чтобы найти подходящую вам квартиру, сначала нужно определить локацию и бюджет. После этого я подберу несколько подходящих вам вариантов.
Консультация по ипотечному кредиту
Я проверю, подходит ли эта сделка для вас с финансовой точки зрения и каковы финансовые риски, связанные с этой сделкой. После этого я подберу для вас подходящий маршрут ипотечных платежей.
Оптимизация налогов
Наши специалисты помогут вам оптимально минимизировать сумму налогов в соответствии с вашим налоговым статусом.
Юридические услуги
Оформление договора купли продажи, проверка квартиры и полное юридическое сопровождение сделки.
Послепродажные услуги
После подписания договора мы предоставляем услуги дизайна и ремонта. Если вы приобретаете квартиру в инвестиционных целях мы найдём для вас подходящего арендатора и заключим с ним договор аренды от вашего имени.
Почему именно с нами?
Мы предложим вам эксклюзивные объекты недвижимости с потенциалом для улучшения в ключевых локациях города
Мы сопровождаем вас на каждом этапе, начиная с первого звонка и до подписания договора и получения ключа
У нас вы найдете не только выгодные инвестиции, но и теплое отношение и полное удовлетворение ваших предпочтений
Хотите узнать больше?
Заполните данные и мы свяжемся с вами
Из нашего журнала
Хотите узнать больше об инвестициях и рынке недвижимости за границей? Вот несколько интересных статей из нашего журнала:
Чем отличается покупка квартиры в Болгарии от покупки квартиры в Израиле?
— Кто может приобрести недвижимость в Болгарии?В Болгарии иностранцы могут свободно приобретать жилую и коммерческую недвижимость. Для покупки объектов без земли, таких как квартиры, студии,
Всё о переводе денег на покупку недвижимости за рубежом
При покупке недвижимости за рубежом у вас есть несколько возможных способов оплаты и перевода денег. В этой статье вы получите информацию о самых распространённых вариантах
Недвижимость в Греции
Рынок недвижимости Греции находится на подъеме после десятилетия экономического кризиса. Рынок недвижимости, как и экономика в целом, развивается циклично, причём его циклы определяются, вызванными нарушением