המחירים בארץ זינקו בעשור האחרון בשיעור הגבוה ביותר ב-OECD, מה שהופך רכישת דירה לכמעט בלתי אפשרית שלא לדבר על ההשקעה.
לפי נתוני משרד האוצר נכון לנובמבר 2018 "העמיק השפל במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, בפרט אלו המתבצעות בשוק החופשי. לראשונה מאז הרבעון האחרון של 2011, שעמד בצל המחאה החברתית, לא חצה רף עסקאות זה את הרמה של 20 אלף. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זוהי ירידה של 13%, בהמשך לירידה רצופה מאז הרבעון האחרון 2016".
אני כל הזמן שומעת מאנשים שפעילים בשוק הנדל"ן כבר זמן רב וגם ממשקיעים מתחילים את אותו משפט- למה לי לקנות דירה בישראל במאות אלפי שקלים, כאשר אני יכול לקנות דירות בחו"ל בכמה עשרות אלפי אירו.
מהם הגורמים המשפעים על שווי הדירה?
ההגדרה המקובלת גורסת כי, שווי שוק של הדירה נקבע על פי הסכום ששולם בפועל בעסקה אקראית, בין "קונה מרצון" ל"מוכר מרצון". השווי אינו יכול להיקבע לפי המחיר ששולם בעסקה בודדת, אלא עפ"י אגרגציה של נתונים, שכן בעסקה בודדת ייתכן מצב שבו שולם מחיר גבוה או נמוך מהשווי בשל אילוצים או שיקולים סובייקטיביים של אחד הצדדים.
מחקרים רבים מעידים כי לבעלי דירות מגורים קיימת נטייה להערכת יתר של נכסיהם. החוקר בשם ריצ'רד ת'לר פרסם מאמר ובו טבע את המונח "אפקט הבעלות" (endowment effect) , כדי לתאר את רתיעתם של אנשים מפני פרידה מנכסים השייכים למכלול שהוענק להן. אם הכאב מן הוויתור על נכס מסוים עולה על ההנאה מהשגתו או מרכישתו, יהיו מחירי הקנייה נמוכים במידה משמעותית ממחירי המכירה.
בית הוא כמובן נכס שונה מנייר ערך, וסביר שהיחס אליו יהיה סנטימנטלי. לכן אפשר להבין מדוע אנשים רוצים לקבל עליו יותר מכפי שהיו מוכנים לשלם על בית זהה שלא גרו בו ולא נקשרו אליו. אפקט הבעלות מציע גם הסבר מדוע השינויים בשוק הנדל"ן מתרחשים באטיות ועל פני תקופות זמן ארוכות. אנשים מבקשים מחירים גבוהים מלכתחילה, לפעמים גם מתוך ניסיון ליישם את "שיטת מצליח", ולוקח זמן עד שהם מפנימים שהם לא יקבלו את הסכום שהם מבקשים עבור הדירה.
באחד המחקרים שנעשו בתחום נמצא כי בתנאי שוק רגילים, אנשים מעריכים את שווי הבית שלהם ב-12% מעל למחיר השוק שלו בממוצע. לעומת זאת, כאשר שוק הנדל"ן מצוי בירידת מחירים, בעלי הבתים מעריכים את שווי הנכס שלהם ב-33% מעל למחיר השוק (Case & Shiller ,1988).
באופן כללי אני כמובן מאמינה כי לכל עסקה חייב להיות TIMING משלה- עבור המוכר העיתוי הינו כאשר המחירים מגיעים לשיא האופטימלי ועבור הרוכש ההפך הוא הנכון.
הטיימינג האופטימלי לרכישת דירה להשקעה הינו כאשר אנו יכולים לראות עלייה מתונה אחרי כמה שנים של שפל.
לדוגמא בבולגריה:
בין השנים 2000-2008 הייתה בבולגריה בועת מחירי נדל"ן המחירים עלו כמעט בכ- 300%. הבועה התפוצצה בסוף 2008 ומחירי הדירות צנחו כמעט ב-40%, הירידה נמשכה קרוב ל-3 שנים תוך האטה הדרגתית כאשר בשנת 2010, הירידה הייתה 4.96%, בשנת 2011 – 5.81%, בשנת 2012 – 1.3% שנת 2013 הייתה נקודת מפנה, כאשר מחירי הדיור הממוצעים ירדו ב -1.2%, מאז 2013, שוק הנדל"ן הבולגרי מתחיל להתאושש. בשנת 2014 שיעור עליית המחירים עלה ב -2.88%, בשנת 2015 – עלייה של 3.98% ב -2016 – 8.11%.
הקונים הפעילים ביותר בבולגריה כיום הם הבולגרים עצמם. שיעורי המשכנתאות ירדו באופן משמעותי (עד 2.5-4%), והכי חשוב, ניתן כיום לקבל הלוואה/משכנתא עבור דירת נופש.
