אל אף שאין נתונים מדויקים בנושא, כולנו יודעים שיש עלייה משמעותית במספר האנשים שרוכשים דירה להשקעה מעבר לים. כולנו חולמים על חופש כלכלי ורוצים לרכוש נכסים, אשר לאורך זמן צוברים ערך ומייצרים הכנסה קבועה. אתרים רבים מלאים בהצעות מפתות על איך במהירות וברווחיות להשיג את הרצוי בעזרת ההשקעות.
אם כבר החלטתם לרכוש דירה מעבר לים, אני רוצה להדגיש מספר קריטריונים שייעזרו לכם להפחית סיכונים ולהימנע טעויות. קודם כל חייבים להתמקד ולבחור מדינה ועיר להשקעה, לא בכל מקום יש פוטנציאל לעליית המחירים ושוק השכירות מפותח:
מיקום – כמובן שהכי כדאי לרכוש נכס בחו"ל באזורי פנאי פופולריים ומרכזי עסקים בינלאומיים. זכרו, גם אם האובייקט שממוקם באזור יוקרתי, אבל במיקום נחות הוא לעולם לא יעמוד בציפיות.
אינפלציה – במילים פשוטות: תהליך של עליית מחירים ללא שינוי בכוח הקנייה של הצרכנים. כדאי לצמצם את הסיכון להפסדים מאינפלציה לכן מומלץ לבחור במדינה עם כלכלה יציבה ואינפלציה נמוכה.
נזילות (רמת סחירות) – מאפיין שקובע כמה מהר הנכס יימכר במחיר השוק. כמה שפחות זמן שנדרש כדי למכור את הנכס פירושו – נזילות גבוהה. יחד עם זאת, נכסים שנמכרים מהר אך בהנחות או במחיר נמוך יותר ממחיר השוק, אינם נחשבים לנזילים. הרבה המשקיעים מעדיפים נכסים פחות רווחיים אך יותר נזילים. באתרי נופש אובייקטים הנזילים ביותר ממוקמים על הקו הראשון או השני מן הים, הרים או מעיינות תרמיים. בעניין גודל הדירה ומספר חדרים – דירות של 2 חדרים בגודל של כ-70 מ"ר נחשבות לנזילות ביותר.
הביקוש המקומי – היחס בין ביקושים הפנימיים והחיצוניים לנדל"ן. ההשקעה היא רווחית כאשר יש עלייה בביקוש המקומי והמדינה פחות תלויה במשקיעים זרים.
ניהול וגבייה – השקעה בנדל"ן מחייבת השקעת זמן והקצאת משאבים לניהול נכסים. לפיכך כדאי תרגם זמן בכסף הכרוך בניהול ההשקעה.
פוטנציאל לעליית ערך הנכס- חשוב לשקול בעת קבלת החלטה, בדרך כלל מושפע מגורמים כגון: ריביות במשק, רמת האבטלה, סחר ממוצע, הביקוש וההיצע.
מיסים ותשלומים – האם קיימת אמנת כפל מס בין ישראל למדינת היעד. בנוסף חשוב לדעת שיש מדינות שבכלל לא מאפשרות למשקיעים זרים לרכוש נדל"ן באופן פרטי. מיסים על הרכישה ועל רווחים ממכירה והשכרה, מס רכוש, תשלומים בגין שירותי חברת הניהול ושירותים אחרים.
תיירות פנים וחוץ – תחזית זרימת התיירים ומספר הטיסות למדינה; כך יהיה קל יותר להשכיר את הנכס.
שער חליפין – במידה ומדינת היעד עתידה להחליף את המטבע המקומי באירו בשנים הקרובות, בדרך כלל צפויה עליית מחירים משמעותית במדינה.
ישנם גורמים נוספים, כגון זמן שנדרש לביצוע העסקה, עונתיות וכדומה. קבלת החלטה מושכלת מחייבת לנתח ולשקלל את הגורמים, תוך לקיחת בחשבון הזדמנויות וסיכונים.
אבל האמת היא שאיש עדיין לא למד להשקיע בקריאת ספרים או מאמרים. זה יכול להיעשות רק בדרך אחת: השקעה עצמית בלבד. לכולנו ברור שמרכישת דירה או אפילו שניים בסכום של כ- 150,000 ₪ לא נהפוך לעשירים, זאת רק התחלה, פתיח לאופקים והתחלות חדשות.
בהצלחה!
