Болгария всячески пытается привлечь иностранных инвесторов и имеет один из самых низких налогов в Европе на покупку недвижимости. Для того чтобы приобрести недвижимость в Болгарии не нужно иметь гражданство, достаточно предоставить паспорт.
Иностранец, который хочет купить недвижимость в Болгарии, должен понять, какие объекты можно приобретать, а какие нет. Также следует понять процедуру покупки, сроки оформления права собственности, расходы и юридическое оформление сделки.
- Иностранец, который не является членом ЕС, имеет право приобретать коммерческую и жилую недвижимость. То есть можно покупать квартиры в Болгарии, а также апартаменты, офисные и коммерческие помещения.
- Иностранец не может покупать коттеджи, виллы, дома и любые объекты с землей. Оформление земли возможно только на юридическое лицо, либо как долгосрочную аренду земли у государства.
Налоги и сборы на покупку недвижимости в Болгарии
В целом дополнительные расходы на переоформление права собственности + налоги на покупку недвижимости в Болгарии составляют около 5% от цены объекта, (в зависимости от оценочной суммы квартиры, которая фигурирует в нотариальном акте). Все налоги и сборы высчитываются от оценочной цены квартиры, фигурирующей в нотариальном акте.
Ниже подробное перечисление
- Такса за запись нового владельца недвижимости в имущественном реестре в суде – 0.1% от оценочной стоимости квартиры.
- Налог на покупку недвижимости –составляет 1.5%-3.5 %. Налог определяется местным муниципалитетом и высчитывается от оценочной стоимости квартиры.
- Нотариальные таксы, включая НДС – составляют 1% от оценочной стоимости квартиры.
- Гонорар адвоката за составление нотариального акта – 400 евро.
- Услуги лицензированного переводчика – 50 евро.
- Нотариальная такса за регистрацию договора о поддержке и управлении – 100 евро.
- Регистрация недвижимости в Болгарии – 150 евро.
Что облагается ежегодным налогом?
- Налог на недвижимое имущество – 0,15 %;
- Налог на вывоз мусора – 0,1-0,3 %;
Такса или сервисное обслуживание на недвижимость в Болгарии
Это годовая оплата сервисного обслуживания помещения. Обслуживание включает в себя уборку и охрану, работы по озеленению и освещению территории комплекса, работа лифта, чистку бассейна и т.п.
Такса взимается за 1 кв.м. и варьируется от 6 до 15 евро за кв.м. в год. К примеру, вы купили 100 метровую квартиру с таксой 9 евро за кв.м., следовательно годовая такса обойдётся вам в 900 евро.
Коммунальные услуги, вода, свет электричество оплачиваться отдельно по мере потребления.
Налог на аренду недвижимости в Болгарии
Если вы сдаёте недвижимость в аренду, подоходный налог составляет 10% от суммы дохода. Ставка налога фиксированная и не зависит от суммы аренды.
Между Израилем и Болгарией существует соглашение об избежании двойного налогообложения.
Соглашение об избежании двойного налогообложения между странами в отношении недвижимости, основано на следующем принципе: недвижимость облагается налогом как доход в стране, где она находится. Вторая страна – участница соглашения (страна проживания владельца недвижимости) или освобождает недвижимость от своих налогов, или производит зачет налогов, взимаемых другой страной.
Подробнее о налогах вы можете узнать посмотрев вебинар на моем YouTube канале:
Налог при продаже недвижимости в Болгарии
При продаже жилой недвижимости в Болгарии налог начисляется лишь на прибыль. Если вы продаёте квартиру по более дорогой цене, чем покупали, налог взимается только с разницы между ценой покупки и ценой продажи, указанной в нотариальном акте.
Также, из суммы прибыли вычитается 10% (на расходы), а оставшаяся часть прибыли облагается налогом в размере 10%.
Допустим, вы купили квартиру за 50,000 евро, а продаёте её за 60,000 евро. Значит, прибыль составляет 10,000 евро. Из этой суммы отнимаем 10% или 1,000 евро (расходы), а сумма в 9,000 евро облагается налогом в размере 10% или 900 евро.
От уплаты налога на прирост капитала освобождаются следующие категории собственников:
- продающие единственную квартиру и владеющие ей более 3 лет;
- продающие не более 2 объектов недвижимости, находящиеся в собственности более 5 лет.
Подводные камни при покупке недвижимости в Болгарии
На какие моменты стоит обращать внимание при приобретении недвижимости в Болгарии?
Не вносите деньги до нотариального оформления
При покупке квартиры со вторых рук основную сумму нужно вносить только после того, как объект будет нотариально оформлен в собственность покупателя.
Покупка квартиры в строящемся проекте
В случае если вы покупаете квартиру в строящемся проекте. Несоблюдение условий договора с застройщиком, а именно затягивание сроков строительства, является частой проблемой при приобретении болгарской недвижимости. Важно прописывать в договоре материальную ответственность за неустойку.
Стоит также помнить, что в Болгарии нет компаний, занимающихся страхованием недвижимости на этапе строительства.
Не покупайте жилье с долгами и обременениями
При покупке недвижимости в Болгарии адвокат проверяет юридическую чистоту сделки. В добавок стоит зафиксировать показания счетчиков воды и электричества на момент покупки.
Нотариус не может проверить недвижимость на предмет долгов и обременений. У него есть доступ только к Реестру недвижимости и там он может проверить наличие ипотеки и сумму ипотеки.
Не занижайте цену в нотариальном акте
Болгарские продавцы часто настаивают на вписании в нотариальный акт половину суммы, чтобы платить меньше налогов. Например, если объект стоит 50 тыс. евро, в акте будет значиться сумма сделки 25 тыс. евро, а другая половина оплачивается наличными. При налоге на покупку (если ставка -3 %) экономия для покупателя составит 750 евро, не считая прочие выплаты.
Однако такая модель имеет свои недостатки. Например, если сделка расторгается по каким-либо причинам, покупатель сможет требовать только официальную сумму. К тому же, в будущем при перепродаже придется заплатить большой налог на прирост капитала.
Процедура приобретения недвижимости в Болгарии
- Заключение предварительного договора купли-продажи — после того как покупатель с помощью риелтора выбирает объект недвижимости, вноситься депозит в размере 2,000 евро и заключается предварительный договор. В предварительном договоре указывается полная стоимость объекта недвижимости и все точные данные объекта: адрес, метраж и.т.д.
- Проверка объекта недвижимости адвокатом — важно найти квалифицированного адвоката, который проверит «чистоту» выбранного вами объекта недвижимости. При наличии каких-либо сомнений адвокат заказывают документ об истории объекта недвижимости за последние 10 лет.
- Нотариус и подписание нотариального акта (договор купли продажи) — в отличие от Израиля, где у каждого участника сделки есть свой адвокат, в Болгарии сделку завершает Нотариус, который является представителем обоих сторон. Подписание договора, в котором подробно описывается объект, сумма сделки, а также порядок оплаты, происходит в присутствии нотариуса и переводчика. Он проверяет статус объекта купли-продажи и чистоту сделки на основании выписки из реестра прав собственности и прочих документов. Нотариус подтверждает тот факт, что недвижимость принадлежит продавцу, заверяет подписи сторон и саму сделку как юридический акт.
Нотариальный акт в Болгарии составляется только на болгарском языке. (Есть возможность заказать перевод нотариального акта на любом языке за дополнительную плату). Гарантом выполнения договора выступает нотариус. Нотариальный акт передается новому владельцу и это самый главный документ, подтверждающий, что Вы владелец недвижимости.
- Оплата — при подписании документов оплачиваются все сборы и пошлины, перечисленные выше. После подписания договора обеими сторонами, покупатель перечисляет сумму покупки (с вычетом депозита) на счёт продавца.
- Оформление и регистрация прав собственности — завершающим этапом сделки становиться официальное оформление прав собственности. Нотариус передаёт документы в районный суд, где новые данные вносят в единый государственный реестр. Регистрация забирает около 2 недель после заключения сделки. В итоге новый владелец получает в нотариальной конторе свидетельство о собственности.
- Булстат — каждый владелец недвижимости в Болгарии получает Булстат. Это карточка, на который указаны все персональные данные владельца, а именно место, где находится недвижимость, а также и индивидуальный номер (Булстат код). Этот документ очень важный и на его основании вы сможете платить ежегодный налог.
Булстат это идентификационный документ о принадлежащий вам собственности. В отличии от Израиля, где вы можете в любой момент получить доступ к документу, подтверждающему вашу собственность, в Болгарии право на доступ имеет только адвокат.После регистрации недвижимости вы получаете все необходимые документы на право собственности, но всё-таки как можно перестраховаться чтобы точно знать, что вы владелец квартиры.
Так вот оказывается, что всё очень легко и просто, находясь в Болгарии, вы можете в любой момент найти адвокатскую контору и вам предоставят такой документ за пару минут.
- Завершающий этап оформления документов — это регистрация недвижимости в Статистическом управлении Болгарии и налоговой инспекции. На это уходит около двух месяцев. Обычно этим занимается адвокат. Также адвокат переоформляет счётчики на воду и электричество на нового владельца.
Если вы решили приобрести недвижимость в Болгарии и ищете квалифицированного специалиста, который будет сопровождать вас на всех этапах сделки — я буду рада помочь вам в выборе объекта и проконсультировать во всех аспектах сделки.
