Мировой финансовый кризис 2008 года, привел к резкому снижению цен на квартиры в большинстве стран Евросоюза, тогда как цены на квартиры в Израиле в этот период выросли на десятки процентов.
В 2008 году средняя заработная плата в Израиле составляла 8,000 шек. в месяц. Средняя цена квартиры была около 714,000 шек., то есть средняя квартира равнялась примерно 88 средней заработной плате.
В 2011 году средняя зарплата составляла 8,740 шек. в месяц, а средняя квартира в Израиле стоила около 1,090,000 шек., то есть 121 зарплата.
С тех пор средняя заработная плата продолжала расти со скоростью 2–3% в год. Цены на квартиры в Израиле росли со скоростью 4-9% в год, что привело к тому, что в 2017 году средняя квартира была равна 148 средних зарплат и так по нарастающей.
Израильский рынок недвижимости интересен, сложен и многогранен, здесь практически самая дорогая земля в мире.
Какие факторы влияют на рынок жилой недвижимости в Израиле
Есть много причин, по которым цены на квартиры в Израиле не перестают расти, и если вы спросите любого специалиста в области недвижимости, почему цены растут, вы услышите почти те же ответы; низкий уровень предложения и высокий спрос, высокие затраты на строительство, налогообложение, низкие процентные ставки в банке, и по многим другим причинам, но самым популярным ответом из всех, несомненно, является нехватка доступной земли.
Нехватка земли
По данным Министерства строительства в настоящее время в стране огромная нехватка единиц жилья, составляющая 100,000-150,000 единиц.
Наряду с растущим спросом на квартиры в Израиле наблюдается низкий уровень предложения, часть которого создается из-за громоздкой бюрократии и медленного высвобождения земли для строительства, а другая часть — из-за нехватки профессиональных кадров на рынке.
Постоянный спрос на квартиры в Израиле — 45-50 тысяч квартир в год
В 2020 году ожидается спад строительства, и пики спада, скорее всего, будут в 2021 и 2022 годах. Если подрядчики построят меньше квартир, тогда как спрос продолжит расти то цены будут расти, простая экономика.
2020 год станет катастрофическим с точки зрения земельного маркетинга. Исследование Globes показывает, что в январе-августе аукционы «Рами» (Земельное управление Израиля) продали землю только на 4,000 единиц жилья, по сравнению с землей на 35-25,000 единиц жилья ежегодно в последние годы.
Земельное управление Израиля реализует политику, определенную Земельным советом Израиля, 93% земель находятся в государственной собственности и сдаются на длительную аренду частным гражданам.
Падение произошло не только в земельном маркетинге. В последние годы, еще до пандемии, темпы строительства падали. В 2016 году был установлен рекорд – было построено более 56,000 квартир. В то время министерство финансов поставило перед Управлением планирования цель — в 2019 году ежегодно начинать строительство 60,000 квартир. Тем не менее, количество новых квартир упало и в прошлом году достигло 51,000 тыс. единиц.
Согласно данным Статистического Бюро, начало строительства упало во втором квартале на 27% по сравнению со вторым кварталом прошлого года.
Опять же мы сможем ощутить это года через 2- 3 года. Обычно период времени с выигрыша аукциона и до начала строительства забирает пару лет.
Это можно назвать земельной катастрофой
Нехватка рабочей силы
На цены на квартиры в Израиле влияет ряд факторов, главный из которых — нехватка квалифицированной рабочей силы в строительстве. Очередное закрытие иностранных рабочих из Китая, которые составляют значительную силу на строительном рынке страны, и в то же время сокращение количества рабочих, приезжающих с территорий.
Государство приняло принципиальное решение о привлечении 32,000 палестинских и иностранных рабочих, и теперь нужно это одобрить для того, чтобы ввести рабочих. На данный момент не понятно, когда правительство одобрит эту договоренность и когда она будет реализована. Все это вызывает значительное замедление строительного рынка, что в свою очередь, как ожидается, вызовет сокращение предложения и рост цен на квартиры в Израиле.
Постоянно растущее население
За последнее двадцатилетие население Израиля выросло более чем на 50%.
В конце 2015 года население Израиля составляло 8,5 миллиона человек. Ожидается, что к концу 2024 года население достигнет 10 миллионов, к концу 2048 года — 15 миллионов, а к концу прогнозируемого периода к 2065 году — 20 миллионов.
Фактор планирования
С увеличением населения и плотности населения, а также с изменением вкусов потребителей, ищущих квартиры большей площади, возрастает давление на город, а вместе с ним и проблемы планирования: системы инфраструктуры, такие как канализация, вода и электричество, находятся под более тяжелым давлением; увеличиваются транспортные нагрузки; строятся новые дороги
Систему образования нужно расширять- строительство новых школ и детских садов.
Соответственно опять же понадобиться больше земли
Репатриация в Израиль
Евреи со всего мира хотят иметь дом в Израиле. Коронавирус вызвал резкое увеличение интереса к иммиграции в Израиль.
По данным еврейского агентства «Сохнут» в 2020 году подано около 250,000 заявок на репатриацию со всего мира.
В 2021 году ожидаться большой поток репатриации с таких стран как Германия, Англия, Аргентина, Бразилия и все страны бывшего Советского Союза.
Отмена программы субсидированного жилья
В последние 5 лет в Израиле действовала программа субсидированного жилья, которая в ближайшее время подходит к концу. В целях программы было предоставить возможность покупателям своей первой квартиры приобрести её со скидкой.
Логика этой программы была такова: земля, на которой строятся квартиры, находиться в собственности государства, государство отказывалось от части доходов и таким образом снижала цены на предлагаемые квартиры.
После отмены программы субсидированного жилья большой процент спроса выйдет на общий рынок жилой недвижимости, а когда спрос превышает предложение цены соответственно растут вверх.
Фондовый рынок
Еще один параметр, влияющий на рынок жилья, — это рынок капитала. Инвесторы выходят с фондового рынка и начинают искать другие возможности.
Традиционно альтернативой рынку капитала является инвестирование в недвижимость. Так было и в прошлом — деньги, уходящие с фондового рынка, уходят в недвижимость. В этой ситуации инвесторы, которых правительство пыталось не подпускать с помощью разных регуляций, возвращаются на рынок и это может еще больше поднять цены на жилье.
Снижение налога на покупку второй квартиры в Израиле
Есть ещё одни фактор почему недвижимость на сегодняшний день является альтернативой фондового рынка.
В июле 2020 года налог на покупку второй квартиры в Израиле снизился на 5% заместо 8%. Это реформа в мире инвестиционных квартир.
Всё же рынок недвижимости всегда реагирует медленно и рассчитан на длинные диапазоны. На сегодняшний день рынок находится в выжидании и наблюдается лёгкое замедленнее роста цен.
2020 год является отличным таймингом для покупки квартиры в Израиле, пока цены опять не поползли вверх.
