חשוב לדעת כי, בבולגריה לא קיים רישום הערת אזהרה ועסקת הרכישה עצמה מתבצעת בבולגריה אצל נוטריון המייצג את שני הצדדים בעסקה (גם את הרוכש וגם את המוכר/היזם).
בבולגריה, כמו גם בישראל, בעת רכישת דירה בפרויקט, יחד עם חתימת הסכם הרכישה / מכירה, הקונה יחויב בתשלום מראש (לוח תשלומים מהווה חלק ממו"מ, אך בדרך כלל תשלום הראשון הינו 30% מערך הנכס). תשלום מראש נותן לקונה זכות חוזית בלבד ללא רישום הערת אזהרה.
דירות בשלב הפרויקט נמכרות במחירי הפריסייל ב-20%-30% פחות ממחיר השוק. ניתן לחתום על חוזה קדם רכישה ולשריין את הדירה טרם קבלת היתר בניה. בעת קבלת היתר בניה מחיר הדירה יעלה.
יתרון נוסף של רכישת דירה "על הנייר" שהמחירים והתשלומים לא קשורים למדד המחירים לצרכן או מדד תשומות בניה. חשוב לקחת בחשבון שדירות קטנות (עד 60 מ"ר) נחטפות עוד בשלב הפרויקט.
דירות חדשות בבולגריה נמכרות במצב מעטפת, בולגרים מעדיפים לעשות את השיפוץ בעצמם.
להלן כמה שלבים מהותיים למי שמתכוון לרכוש דירה בשלבי פרויקט שונים.
היתר בניה- שלב ראשון בבניית הפרויקט.
אקט 14 – השלמת שלד הבניין
לאחר שמקבלים היתר בניה ומסיימים לבנות את שלד הבניין. היזם מנפיק אקט 14.
הטופס הינו הצעד הראשון בהליך הבניה- המהווה למעשה קבלת זכות בניה, הפרויקט הופך להיות ישות משפטית נפרדת. (לא להתבלבל עם היתר בניה). אקט 14 מאפשר ליזם למכור/לקנות זכות בניה. מחירי הדירות בשלב זה בדרך כלל נמוכים בכ-30% ממחיר השוק.
למי שקונה נכס בשלב זה רשאי לקבל זכות הבעלות החוזית על זכות הבניה.
אקט 15 – תעודת גמר
מהווה השלמת בנייה ואישור כי הבניין מתאים לשימוש והדירות ניתנות לאכלוס. קבלת המסמך הינה הכרחית עבור כל קטגוריה של מבנים ללא קשר לסוג השימוש או ייעוד שלהם. המסמך נערך על ידי הקבלן, המפקח והאדריכל. הטופס מהווה הצהרה של הרשות כי בניית המבנה הסתיימה באופן רשמי והוא בטוח ומתאים למגורים, וכן כי ניתן לחברו לתשתיות שונות כמו מים, חשמל וטלפון.
להבדיל מאקט 14, אקט 15 הינו זכות הבעלות על הנכס עצמו ולא זכות בניה. בשלב זה הנכס עובר מהיזם אל הבעלים.
הטופס מכיל תיאור של חוזי ביצוע ועבודות הבנייה, תיעוד הביצוע וכל הפרוטוקולים שנערכו במהלך רישוי בניה.
לאחר קבלת טופס זה ניתן להגיש בקשה להנפקת תעודת גמור ואישור אכלוס- אקט 16.
אקט 16 – אישור אכלוס
הינו שלב סופי בהליך הרישוי ומהווה אישור אכלוס. קבלת אקט 16 מעיד על בעלות חוקית ומשפטית על המבנה.
אקט 16 מונפק על ידי וועדה מיוחדת לרישוי בניה אשר בודקת את חוקיות הבנייה ואת האפשרות לביצוע עסקאות מכר.
את הסכום כולו יש לשלם רק לאחר שהקונה מקבל אקט 16.
