Любая сделка по недвижимости должна быть оформлена с максимальной прозрачностью и минимальным риском для клиента, для этого очень важно всё время «держать руку на пульсе» и проверять все юридические моменты сделки.
В Болгарии также, как и в Израиле при приобретении квартиры у застройщика, вместе с подписью договора купли/продажи с покупателя взимается предварительная плата. Предварительная плата дает покупателю право только по контракту, но не право на собственность.
В таком случае и вообще, пока покупатель не получил какой либо гарантии своим деньгам, он рискует до тех пор пока не будет произведена запись предупреждающей регистрации в его пользу, так, например, если у подрядчика возникли финансовые трудности, которые мешают ему продолжать строить квартиры, покупатель потеряет свои деньги.
В Израиле на строящемся этапе существует «Закон о продаже квартир» который обязывает подрядчика предоставить гарантию покупателю о сохранности денег, перечисленных на квартиру.
Для тех кто планирует покупать квартиру от застройщика в Болгарии очень важны следующие моменты:
Акт 14, Акт 15 и 16 являются основными этапами, через которые проходит строящееся здание, перед тем как в него заселятся новые собственники.
Акт 14
Данный акт застройщик получает на этапе завершения первой части строительства — это документ о принятии конструкции здания. Юридически этот Акт подтверждает реализованное застройщиком право на возведение жилого здания. Закон уже позволяет застройщику по своему усмотрению продавать права собственности на квартиры. Цена квартир на данном этапе достаточно невысокая.
Акт 14 важен прежде всего потому, что с момента его получения право собственности на отдельные объекты в здании уже является предметом распорядительных сделок.
Если вы покупаете недвижимость в строящемся объекте, с момента акта 14 Вас могут ввести в право собственности, однако вы будете обязаны на правах собственника подписывать все нормативные документы по строительству. Обычно на подписание документов в этом случае дается доверенность. Стоит иметь в виду, что личные данные покупателя будут фигурировать во всех последующих документах.
Акт 15
Этот Акт означает завершение строительства и подтверждает то, что постройка годится для дальнейшей эксплуатации. Данный Акт считается самым важным, поскольку его получение является обязательным для всех категорий зданий вне зависимости от их типа.
Если вы приобретаете недвижимость до того, как данный Акт был подписан, то застройщик может попросить вас приехать на подписание Акта или оформить доверенность на другое лицо, которое сможет подписать документ вместо вас. Подписание Акта 15 означает разрешение на подключение к системам коммуникации. Можно проводить внутренние работы по отделке и облагораживанию территории, а сами апартаменты уже пригодны для заселения.
При оформлении собственности на этапе акта 15 оформляется в собственность неправо на строительство, как на акте 14, а непосредственно сам объект недвижимости.
Акт 16
Он также известен как „Разрешение на эксплуатацию» и является разрешением на пользование зданием.
Это разрешение на эксплуатацию является окончательным актом любого строительства, и оно удостоверяет, что объект годен к заселению. Акт 16 свидетельствует об:
• Праве собственности с точки зрения законности построенного здания
• Строилось ли здание по утвержденным проектам или без одобренных проектов
• Соответствием между тем, что построено и утвержденным проектам
Акт 16 выдается госучреждением, для его оформления формируется специальная комиссия, которая проверят законность строительства и возможность совершения сделок купли-продажи.
Все акты 14, 15 и 16 выдаются в единственном экземпляре строителю проекта. Покупателю выдается только копия. Нотариально заверять ее не требуется.
Вся сумма должна быть внесена только после того, как покупатель получит акт 16.
