לפני שרוכשים דירה להשקעה בחו"ל חשוב להבין את סוגיות המיסוי: מה המיסוי שחל על רכישת הדירה בחו"ל? האם יש חובת מס גם בישראל? מה זה האמנה למניעת כפל מס? האם יש הטבות מיסוי לרוכשי דירות להשקעה מעבר לים?
מס רכישה
ראשית, חשוב לדעת כי נכסים שנרכשים מחוץ לישראל אינם נחשבים לנכסי מקרקעין על פי החוק המקרקעין הישראלי. חוק המקרקעין הוא חוק שמוסדר במדינת ישראל ומתייחס לסוגיות במשפט אזרחי הקשורות במקרקעין. החוק התייחס למקרקעין שנמצאים בשטח של ישראל.
כלומר זהו רלוונטי רק בישראל לכן כל החוקים הנוגעים למכירה והשכרת הנכס (כולל פטור ממס על השכרת הדירה עד גובה התקרה של כ-5,000 ₪) אינם רלוונטיים עבור נדל"ן שנרכש בחו"ל.
המשקיע שרוכש דירה להשקעה בחו"ל ישלם מס רכישה רק במדינה בה בוצעה ההשקה. לפני שרוכשים דירה להשקעה בחו"ל חשוב לבדוק מה גובה מס רכישה באותו מקום, כך למשל:
- מס רכישה על רכישת דירה בבולגריה נע בין 2.5% ל-4% תלוי במחוז מוניציפלי בו מצוי הנכס
- מס רכישה על רכישת דירה ביוון עומד על 3%
- מס רכישה על רכישת דירה בפולין עומד על 2%
אז מה זה נכס שנרכש בחו"ל? ומתי נשלם מס בישראל?
נכס שנרכש בחו"ל ומפיק הכנסה יחויב בהתאם לפקודת מס הכנסה.
שמאז שנת 2003 ישראל נוקטת בשיטת המיסוי הפרסונלי על ההכנסות שנצמחו בישראל ומחוץ לגבולות שלה.
פקודת מס הכנסה קובעת, כי תושבי ישראל יחויבו במס על הכנסותיהם, בין אם הופקו או נצמחו בישראל ובין מחוץ לישראל. שיטה זו נהוגה כיום ברוב המדינות בעולם, והיא מתיישבת עם הפעילות הרב-לאומית הנובעת מהגלובליזציה של הכלכלה העולמית ומניידות ההון.
"זכות המיסוי הראשונית" של המשקיעים הישראלים היא בדרך כלל למדינה בה מבוצעת ההשקעה, ואחר כך למדינת ישראל. אם כי במקרים רבים מדובר באמנה למניעת כפל מס. פירוש האמנה כי מדינת היעד בה נרכש הנכס להשקעה בדרך כלל מקבלת "זכות המיסוי הראשונית" והמדינה השנייה, במקרה שלנו ישראל, משלמת את היתרה בקיזוז מיסים ותשלומים שכבר שולמו.
כך, על פי האמנה, המשקיעים שמשלמים מס הכנסה במדינה אחרת מקבלים החזר על תשלומי המס שלהם בישראל. בכל מקרה תמיד מומלץ להתייעץ עם מומחה מיסוי שמבין בנדל"ן בינלאומי.
ישנם מדינות רבות, בעיקר במזרח אירופה, שמעודדת השקעות זרות על ידי מיסוי נמוך והטבות נוספות במס.
לדוגמא: אחת הסיבות שיוון מאוד פופולרית בקרב המשקיעים הישראלים כי, יש להם האמנה למניעת כפל מס מיוחדת.
האמנה עם יוון קובעת שזכות המיסוי הבלעדית נמצאת במוקד בו מצוי הנכס. כלומר, אם ישראלי מוכר דירה ביוון או מפיק הכנסה מדירה ביוון זכות המיסוי הבלעדית תהייה אצל היוונים בלבד, וישראל לא תוכל לדרוש מס נוסף.
אז מה קורה אחרי שרכשתם והשכרתם את הדירה?
משקיע פרטי (יחיד שאינו חברה) יכול לבחור בין 2 מסלולי מיסוי בישראל.
מסלול 1 – מסלול מס שולי
המסלול הראשון הוא מסלול המיסוי הרגיל. זהו תשלום מס לפי מדרגות מס הכנסה בשיעור המס השולי של המשקיע. ניתן לנכות עלויות נלוות הכרוכות בטיפול ותחזוקת הנכס.
אם המשקיע בוחר במסלול הזה ויש האמנה למניעת כפל מס, אז יוכל לקבל החזר על המיסים ששילם בישראל.
הזיכוי יכול להגיע עד לגובה המס השולי החל על היחיד בישראל על ההכנסות מהשכרת הנכס. כאן תוכלו לבדוק מה הם מדרגות מס הכנסה שלכם לחשב את גובה המס.
מסלול 2 – מסלול מופחת 15%
- ההכנסה מדמי השכירות ממוסה לפי שיעור מופחת של 15%. השיער הזה קבוע.
- לא ניתן לנכות מן ההכנסה הוצאות שותפות, למעט פחת.
מסלול המיסוי הזה מיועד רק למשקיעים פרטיים, שהכנסתם מהשקעות נדל"ן בחו"ל לא נחשבת כהכנסה מעסק, והמסלול יהיה בדרך כלל משתלם יותר לבעלי מס שולי גבוה.
רוצים למכור את הדירה וליהנות מרווחים – כמה מס תשלמו?
מס רווחי הון/מס שבח: במידה ומכרתם את הדירה ברווח תצטרכו לשלם מס שבח/רווח הון. ישנם מדינות שמטיבות בעניין המס רווח הון ופותרות את המוכרים מתשלום מס במידה והחזקתם בדירה כמה שנים, כך לדוגמא:
- בבולגריה: על מנת לקבל פתור מתשלום מס שבח צריך להחזיק בנכס 3 שנים
- ביוון: יש הטבת מס ואין כרגע תשלום מס שבח מרווח שייווצר במכירת הדירה
- בפולין: על מנת לקבל פתור, תצטרכו להמתין 5 שנים
קודם כל משלמים מס למדינה בה מצוי הנכס ובמידת הצורך משלימים בישראל. מס רווחי הון בישראל עומד על 25%.
גם כאן חלה האמנה למניעת כפל מס, ולפיכך כל מס רווח הון ששולם במדינת היעד יקוזז מחבות המס בישראל.
מיסוי על דירה להשקעה בחו"ל אם אתם חברה
על עסקים וחברות שרוכשות דירות בחו"ל חלים כללים שונים:
- מיסוי הכנסות מהשכרת דירה בחו"ל יחויבו על פי מס שולי
- מיסוי על רווחי הון תלוי בסיווג- ממכירה עסקית או כמכירה הונית. במקרה של מכירה עסקית, יהיה הרווח הריאלי על ההשקעה חייב במס הכנסה בשיעור המס השולי.
- מיסוי הכנסות משכירות וממכירת נדל"ן בחו"ל – חברה בע"מ. משקיע המבצע את השקעתו באמצעות חברה בע"מ יהיה חייב במס חברות בשיעור 23%, הן בשל הכנסותיו מדמי שכירות והן בשל רווח ההון הריאלי בעת המכירה.
באתר של רשות המיסים תוכלו למצוא הסברים מפורטים אודות מיסוי על דירות להשקעה בחו"ל.
*זכרו! במסלול הראשון ניתן להשתמש בהאמנה למניעת כפל מס. במידה ואתם בוחרים במסלול השני אין להשתמש בהאמנה ולקזז את המס.
**חשוב לדעת כי, האמור לעיל מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי מרואה חשבון או יועץ מס. בכל מקרה עליכם להתייעץ עם איש מקצוע העוסק בתחום זה.
