При покупке недвижимости за рубежом у вас есть несколько возможных способов оплаты и перевода денег. В этой статье вы получите информацию о самых распространённых вариантах завершения сделки, оплаты и перевода денег.
По поводу налогов на покупку недвижимости за рубежом. Важно знать, что недвижимость, приобретённая за рубежом, не регулируется Израильским «Земельным законом». В Израиле нет налога на покупку недвижимости за рубежом. В будущем если вы планируете сдавать квартиру в аренду, то будете облагаться подоходным налогом.
Также Израильский банк фиксирует денежные переводы и требует декларировать.
Подробнее о налогах вы можете узнать посмотрев вебинар на моем YouTube канале:
Оплата наличными
В отличии от Израиля, где действует безналичный расчёт, во многих странах Европы есть возможность оплатить сделку по недвижимости наличными. Если вы приобретаете недвижимость за рубежом и планируете оплатить сделку наличными, следует знать следующие нюансы:
Правила вывоза наличных денег установлены «Законом о запрете на отмывание денег». Максимальная сумма, которую можно вывозить из Израиля наличными не декларируя- 50,000 тысяч шекелей. Если вы вывозите выше 50,000 шекелей, то вся сумма подлежит декларации. Под наличными деньгами закон подразумевает; чеки, ценные бумаги, денежные купюры и монеты в любой валюте. Также в декларации нужно дать объяснение об источнике происхождения всех денежных средств. Происхождение денег должно быть законным.
Обязанность декларирования осуществляется в таможенной службе при ввозе денег в Израиль и вывозе денег за границу любым способом. Это может быть отправка или получение денег по почте, отправка авиабагажом или отправка по морю.
При декларировании все наличные суммируются!
Если с собой другая валюта (евро, доллары итд.), то она переводится в шекели по текущему курсу и суммируешься в общую сумму декларации.
Здесь вы можете посмотреть форму декларации на русском языке. Декларация заполняется в том случае если сумма достигает 50,000 шек. и более.
Открытие банковского счёта за рубежом
Это ещё один из способов оплатить сделку по недвижимости это открытие банковского счёта. Здесь важно понимать, как работает процесс открытия банковского счёта, а в последствии перевода денег.
Во многих странах ЕС нерезидент страны может открыть банковский счёт, без особых ограничений. Для того чтобы это сделать нужно перевести на английский или на официальный язык страны и апостилировать документы такие как: справка о прописке или удостоверение личности, паспорт, последняя налоговая декларация итд..
В каждой стране разные требования к иностранцам, открывающим счёт, поэтому в статье описан глобальный механизм такой процедуры.
В Израиле с точки зрения закона нет никаких препятствий для открытия банковского счета за рубежом.
Для того чтобы открыть банковский счёт требуется ваше физическое присутствие в филиале банка. После того как вы открыли банковский счёт, вы можете переводить деньги со своего Израильского банковского счёта на иностранный счёт.
При переводе денег со своего счёта в Израиле на свой за рубежом, Израильские банки не требуют заполнять декларацию если сумма перевода не превышает 1,870,000 шек.
После того как деньги на покупку квартиры переведены на ваш зарубежный банковский счёт есть 2 способа завершить сделку:
- Физическое присутствие на месте подписания договора. Вы прилетаете на место и сами подписываете договор купли продажи. После подписания договора вы идёте в банк и переводите деньги на счёт продавца.
- Завершение сделки по доверенности. Вы составляете доверенность на адвоката или риэлтора, подписывается сделка и потом доверенное лицо и переводит деньги на счёт продавца недвижимости.
Главный плюс открытия банковского счёта за рубежом— это экономия на банковских комиссиях и в будущем возможность получать деньги за аренду квартиры прямиком на ваш счёт. В противном случае деньги на аренду квартиры будут переводиться вам через оператора.
Дистанционная сделка на покупку квартиры за рубежом
Дистанционная сделка по недвижимости — это когда покупатель заключает сделку по доверенности без открытия банковского счёта за рубежом и в последствии переводит деньги с израильского счёта на счёт продавца недвижимости. Это самый распространённый способ покупки квартиры.
Во время пандемии дистанционные сделки приобретают всё большую популярность. В целом покупатели жилой недвижимости делятся на 2 основных сегмента- инвесторы или те, кто покупают квартиру для себя.
Инвесторы обычно мало интересуются как выглядит сама недвижимость и часто приобретают квартиру за рубежом дистанционно. Те, кто покупают квартиру для дальнейшего проживания обычно хотят увидеть всё своими глазами.
Как работает такой алгоритм?
Покупатель недвижимости за рубежом может проводить денежные операции на покупку квартиры через любой банковский счёт. Не имеет значения есть ли у него счёт за рубежом или нет.
Дистанционная сделка происходит через доверенное лицо.
Процесс сделки происходит в несколько этапов. Порядок этапов сделки меняется в зависимости от страны, в статье описан общий алгоритм.
Этап 1 — Резервация квартиры (депозит)
Вы резервируете подходящую вам квартиру, в каждой стране сумма депозита разная. Обычно в диапазоне от 2,000 до 6,000 евро. Зависит от требования хозяина квартиры.
Этап 2 — Проверка чистоты квартиры
Адвокат проверяют что на квартире нет никаких задолженностей и обременений.
Этап 3 — Составление доверенности
Вы оставляете доверенность на доверенное лицо, которое будет представлять вас перед продавцом квартиры и подписывать договор купли продажи.
Этап 4 — Составление предварительного договора
Для того чтобы упорядочить отношения между продавцом и покупателем квартиры. В договор вносятся данные квартиры, данные продавца и покупателя, сроки завершения сделки и вноситься оговоренная сумма сделки. После составления предварительного договора и подписи обоих сторон, нотариус подготавливает все документы для завершения сделки.
Этап 5 — Подписание нотариального акта и перевод денег
Когда готовы все документы, доверенное лицо подписывает нотариальный акт (окончательный договор), а вы переводите деньги с вашего банковского счёта на счёт продавца.
При переводе денег с вашего счёта на чужой счёт израильские банки требуют предоставить предварительный договор купли продажи на квартиру (этап 4) и заполнить форму 2513/2 о переводе денег нерезиденту Израиля. После этого банк разрешает покупателю квартиры осуществить денежный перевод на счёт продавца. Продавец или доверенное лицо продавца должен подтвердить факт получения денег и предоставить квитанцию из банка. В случае если деньги не переводятся, то договор будет расторгнут.
Все эти случаи касаются покупки квартиры со вторых рук. При покупке квартиры в новостройках вы похожим образом переводите деньги на счёт застройщика.
Все юридические вопросы по поводу составления доверенности и договора купли продажи решаются с адвокатом. Наша экспертность заключается в поиске подходящего объекта и во всех оперативных вопросах, по поводу проведения сделки купли продажи в Израиле и за рубежом.
