בולגריה נמצאת בתקופת פריחה והיא בולטת כיעד השקעות אטרקטיבי למשקיעים זרים. הצמיחה הכלכלית של בולגריה, בנוסף לקרבה הגאוגרפית לישראל, מערכת המיסוי האטרקטיבית ומחירי הנדל”ן הזולים ביחס לשאר מדינות אירופה הם המאפיינים העיקריים שגורמים לנהירת המשקיעים הזרים והישראלים לרכוש דירה בבולגריה למטרת השקעה.
בולגריה ממוקמת בצומת חשובה המגשרת בין המזרח התיכון, אסיה ואירופה. שכנותיה הקרובות הן רומניה מצפון, סרביה מצפון מזרח, הרפובליקה של מקדוניה מדרום מערב, יוון מדרום וטורקיה מדרום מזרח.
בשנים האחרונות הממשלה המקומית מעודדת השקעות זרות, כולל רכישת דירה בבולגריה על ידי משקיעים פרטיים, כגון הטבות ותמריצי מס לפרויקטים שונים.
ערים מומלצות ואטרקטיביות לרוכשי דירה בבולגריה
סופיה – עיר בירה של בולגריה
האזור האטרקטיבי ביותר לרכישת דירה בבולגריה הנו כמובן עיר הבירה של בולגריה, סופיה. בימים אלו סופיה נמצאת בתנופת פיתוח ובניה מואץ ומחירי הנדל"ן בעיר עולים מדי שנה.
סופיה נכללת בקטגוריית הערים החשובות באירופה. עיר הבירה של בולגריה משמשת כמרכז תחבורה, תיירות ומסחר בבלקנים מעבר לכך שהיא המרכז הכלכלי, המדעי והתרבותי של בולגריה.
אם תשאלו את הקבלנים המקומיים איפה כדאי לקנות דירה בבולגריה למטרת השקעה אז כולם יענו לכם בפה אחד שסופיה זה המקום למשקיעים. בשנת 2018 כמות היתרי בניה בעיר גדלה ב-26% וזאת העיר היחידה בבולגריה שאוכלוסייתה נמצאת בעליה מתמדת. סופיה הכפילה את עצמה בשנים האחרונות ואוכלוסייתה מונה כיום כ- 1,500,000 איש.
כיום סופיה היא המובילה בעליית מחירי הנדל"ן במדינה – מינואר עד מרץ 2018 עלו מחירי הדיור בכ- 9.6%. הנדל”ן בסופיה מבוקש מאוד ונחשב לנזיל. עליית מחירי הנדל”ן בעיר יציבה כך שהשקעה בעיר סופיה נחשבת להשקעה סולידית, המאפשרת ליהנות מעליית הערך ונזילות בעת הצורך.
מחירי הדירות בסופיה עדיין נמוכים ביחס לערי בירה בשאר המדינות באירופה.
חוף הים השחור – למי שרוצה לשלב בין חופשה להשקעה
מי שמחפש לעצמו דירת נופש מול הים יש לנו מגוון הצעות אטרקטיביות בערי חוף הים השחור (Sunny Beach).
סאני ביץ’ היא רצועת נופש גדולה בחוף הים השחור שנחשבת לאחד מיעדיי התיירות הפופולריים בקרב הישראלים בשנים האחרונות. כאן ניתן למצוא מעל ל- 800 בתי מלון, 150 מסעדות ומועדוני לילה. השמש, החופים והמחירים הזולים הפכו אותה לתחליף ראוי לתורכיה.
אזור סאני ביץ’ מציע שפע פעילויות ואטרקציות כדי להנעים את זמנם של המבקרים במהלך שהותם באזור. עבור אלה הרוצים גם לטייל באזור, לאורך קו החוף של בולגריה ניתן למצוא מבחר אתרים שמומלץ לבקר בהם החל מערים עתיקות עם ארכיטקטורה ייחודית ועד לאתרי נופש גדולים ומפוארים. עונת התיירות באתר הנופש נפתחת באמצע חודש מאי ומסתיימת באוקטובר.
בשנת 2018 מגזין Business Insider דירג את הסאני ביץ’ בבולגריה כיעד הזול ביותר באירופה לחופשה משפחתית הכולל כלול.
בזכות מדיניות שנוקטת בולגריה למשיכה ועידוד השקעות זרות בשנים האחרונות, גדלה כמות של פרויקטים חדשים בסאני ביץ’.
בנסקו – עיירת סקי עם מגוון אפשרויות השקעה
מי שאוהב סקי, העיר בנסקו מציעה מגוון אפשרויות במחירים מאוד נוחים לכל כיס.
בבנסקו קיים אתר סקי שפופולרי מאוד בקרב האירופאים וגם בקרב הישראלים. בשנת 2014 בנסקו הוכתרה כאתר הסקי הזול ביותר בעולם.
בשל המחירים הזולים, הקרבה הגאוגרפית וההתאמה לגולשים מתחילים ומקצועיים, התיירות באתר הולכת וגדלה משנה לשנה, ובאותו האופן, מחירי הדירות נמצאים בעלייה מתמדת.
הסיבות העיקריות לאטרקטיביות הגוברת של הדירות להשקעה באתרי הסקי בבולגריה הם המחירים הנמוכים ביותר באירופה, ומצד שני – תשתיות מתקדמות, הגישה הקלה והמהירה מהערים הגדולות, הניסיון שנצבר בניהול ותחזוקת המתחמים ומעל לכל – אתרי הסקי בבולגריה הפכו לאתרי נופש פעילים במהלך כל השנה.
כיום כ- 40% מרוכשי הדירות בבנסקו הם בולגרים והשאר משקיעים זרים. זאת בניגוד לבורובץ (Borovets) ופמפורובו (Pamporovo) שבהם כמעט כל הקונים הם בולגרים המתגוררים בסופיה ובערים גדולות אחרות.
המשקיעים מחפשים השקעות המספקות רווחי הון והחזר משכירות. בתי נופש באתרי סקי נחשבים כיום להשקעה אטרקטיבית ומניבה תשואה יפה משכירות.
נכון לעכשיו, דירות למכירה בבנסקו מתומחרות באופן הבא – עדיין ניתן למצוא דירות סטודיו החל מ- 17,000 אירו ודירות שני חדרים החל מ- 30,000 אירו ודירות שלושה חדרים החל מ-40,000 אירו.
שוק המשכנתאות בבולגריה
שוק המשכנתאות בבולגריה מגלה כל הזמן סימני עלייה. ביולי 2019 עמדו הלוואות דיור חדשות על 135 מיליון, עלייה של כמעט 32% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. יותר מ 94% מהלוואות הדיור החדשות הנן הלוואות הנקובות ב- BGN.
סך הלוואות הדיור המצטיינות עלו בשיעור של 11.8% ברבעון השני של 2019 לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
ביולי 2019 ריבית המשכנתא הממוצעת על כרישת דירה בבולגריה, של הלוואות הנקובות ב- BGN ירדה לשיעור שיא של 3.09%, לעומת 3.38% בשנה קודם.
אז לסיכום – למה להשקיע בדירה בבולגריה?
- האיחוד האירופי – בשנת 2004 הצטרפה בולגריה לברית נאט"ו וב-2007 הפכה לחברה רשמית באיחוד האירופי, ההצטרפות שהובילה לתנופת פיתוח ובכלל זה פיתוח תשתיות כגון חיבורה של המדינה לנתיבי התעבורה הפאן-אירופיים.
- מיקום, מיקום, מיקום – בולגריה נמצאת כ-2.5 שעות טיסה מישראל, מה מאפשר שליטה טובה על הנכס למשקיעי נדל"ן ישראלים.
- מערכת המיסוי האטרקטיבית – החל מינואר 2008 מונחל בבולגריה מס אחיד Tax Flat של 10% לכל רמות ההכנסה. מס אחיד ממקם את בולגריה כמדינה עם שעור המס הנמוך ביותר באיחוד האירופי.
- משקיעים זרים יכולים לרכוש נדל”ן למגורים ולמסחר – התהליכים לרכישת דירה בבולגריה מתבצעים בדרך כלל במהירות גבוהה יחסית, בין אם הרישום של העסקאות ובין אם ביצוע של פרויקטים.
- סחר חופשי בין בולגריה לבין מדינות האיחוד האירופי, EFTA, CEFTA וטורקיה.
- לישראל ולבולגריה יש הסכם למניעת כפל מס – אמנות למניעת כפל מס הן הסכמים דו-צדדיים בין מדינות, אשר במסגרתם קובעות המדינות שהן צד להסכם את כללי המיסוי שיחולו על הכנסות ועל נכסים שיש להם זיקה לשתי המדינות. בנוסף, כוללות האמנות עקרונות לחילופי מידע בנושאי מס בין המדינות. להרחבה קראו כאן.
- צמיחה כלכלית יציבה – לאחר חמש שנים של עליית מחירי דיור, שוק הדיור בבולגריה נותר חזק. במהלך רבעון ראשון של 2019 מדד מחירי הדיור עלה ב 7.29% (3.56% מותאם אינפלציה). כלכלת בולגריה צפויה להתרחב השנה ב -3.3% וב -3.4% בשנת 2020, לאחר הרחבות של 3.1% בשנת 2018 ו -3.8% ב -2017 וצמיחה ממוצעת שנתית של 1.2% משנת 2009 עד 2016. צמיחה כלכלית בבולגריה באה לידי ביטוי בגידול מתמשך בתמ"ג, ירידה באבטלה, ירידה באינפלציה, כניסת השקעות זרות וגידול בייצוא.
- הזדמנות לקבל אזרחות בבולגריה למשקיעים זרים – השקעה של חצי מיליון יורו בנדל"ן למוגרים פותחת אפשרות לקבל אזרחות למשקיעים זרים.
- תיירות – מספר התיירים המבקרים בבולגריה בשנת 2018 עלה ב -4.2% לעומת 2017.
- ריביות אפסיות בבנקים – בבולגריה כמו בישראל הריביות על הפקדונות כמעט אפסיות מה שמעודד את המקומיים להשקיע בנדל"ן למגורים.
- אבטלה נמוכה – שיעור האבטלה בספטמבר 2018 היה 5.3% לעומת 6% בשנת 2017.
- אחוזי תשואה – ההכנסה הגולמית מנכסים מניבים בבולגריה היא בממוצע 6%.
לפי סקר של Knight Frank לרבעון השני של 2019 בולגריה כיום במקום ה-15 בעליית מחירי הנדל”ן (מתוך 56 מדינות שנסקרו).
כמובן שבעת רכישת דירה בבולגריה עדיף להיעזר בגורמים מקצועיים.
