נושא ההשקעות ושימור ההון מעניין את כולנו. כיוון שהמחירים בארץ זינקו בעשרות אחוזים בעשור האחרון, יותר ויותר משקיעים מחפשים חלופות נגישות מחוץ לגבולות של ישראל.
אודות לכלכלה היציבה והמחירים האטרקטיביים בולגריה הינה אחת המדינות שמושכת את המשקיעים הזרים לרכוש דירה להשקעה.
על פי הנתונים של הבנק המרכזי של בולגריה, במשך 11 חודשים של שנת 2019 הסתכם סכום ההשקעות הזרות בכ-990 מיליון אירו, שהם 90% יותר מאשר בתקופה המקבילה בשנת 2018.
המשקיעים הפעילים ביותר באים מגרמניה והולנד.
המקום המבוקש ביותר בקרב המשקיעים הינה כמובן סופיה – עיר בירה של בולגריה. כבר כמה שנים מחירי דירות בסופיה עולים בקצב יציב בכ-10%-15% כל שנה. סופיה מהווה מרכז עסקי ותרבותי של המדינה ושוק השכירות כאן מפותח מאוד.
נכון להיום קשה למצוא דירה להשקעה במרכז העיר במחירים סבירים.
כתוצאה מכך, הרבה מהמשקיעים נוהרים מהמרכז למעגל השני של העיר, שם עוד ניתן להשיג דירות להשקעה במחירים לכל כיס: החל מ-900 אירו למ"ר.
בסופיה יש מטרו לכן מי שקונה דירה ליד אחד התחנות, אין בעיה להגיע למרכז העיר תוך 15 דקות. מומלץ מאוד לבחור דירה להשקעה בקרבת המטרו או בקרבת הרכבת הקלה, כך תוכלו למקסם את התשואה שלכם מהדירה והרווחים ממכירה עתידית.
מה חשוב לדעת בעת רכישת דירה להשקעה בבולגריה
בבולגריה משקיעים זרים יכולים לרכוש נדל"ן למגורים ומסחר ללא הגבלה. חשוב לדעת שמשקיע זר אינו יכול לרכוש קרקעות, לשם כך עליכם לפתוח חברה בבולגריה.
בולגריה מעודדת משקיעים זרים להיכנס למדינה, לכן המיסוי במדינה בין הנמוכים באירופה- 10%. בנוסף קיימת האמנה למניעת כפל מס בין בולגריה לישראל. משמעות ההסכם מבוסס על העיקרון הבא: הכנסה מנדל"ן ממוסה לפי המדינה בה נרכש הנכס. המדינה השנייה שמהווה צד להסכם (המקרה שלנו ישראל) או פוטרת את הנכס ממיסיו, או מקזזת מיסים שמוטלים על ידי מדינה אחרת.
בעת קבלת החלטה על רכישת דירה להשקעה בבולגריה חשוב מאוד להבחין בין שוק דירות חדשות ושוק דירות יד שנייה.
במידה ובחרתם להשקיע בדירה על הנייר
- דירות בשלב הפרויקט נמכרות בדרך כלל בכ-30% פחות מדירות מוכנות.
- להבדיל מישראל, מחיר הדירה לא צמוד מדד תשומות בנייה, לכן המחיר הנקוב ישמר עד גמר הבנייה.
- תשלום מקדמה וחתימה על חוזה קדם רכישה- על מנת לשריין את הדירה אתם חותמים על חוזה קדם רכישה ומשלמים מקדמה בגובה של כ-1,000 אירו.
- שבועיים לאחר תשלום מקדמה אתם נדרשים לשלם התשלום הראשון. פריסת תשלומים דומה לישראל: בדרך כלל משלמים 30% במעמד חתימת הסכם ראשוני ואת היתרה עם התקדמות הבניה.
- דירות חדשות בבולגריה נמסרות במצב מעטפת, בדומה למשרדים בישראל, ויש לקחת בחשבון את עלויות הגמר. העלויות הגמר נעות בין 500 ל-1,000 אירו למ"ר, תלוי ברמת הגמר.
רוצים ללכת על דירת יד 2
- מחירי דירות יד שנייה בבירת בולגריה נעים בין 1,500 ל-3,500 אירו למ"ר, תלוי במיקום הדירה.
- לאחר בחירת הדירה אתם חותמים על הסכם קדם רכישה (זכרון דברים) ומשארים מקדמה בגובה עד 3,000 אירו.
- לאחר תשלום מקדמה נוטריון מקומי בודק את נאותות הדירה. הבדיקה אורכת כחודש/חודש וחצי ואז אחרי שהוא נותן "אור ירוק" ניתן לחתום על חוזה מכר סופי ולהעביר את יתרת התשלום.
החלטתם להשקיע – איך ממשיכים?
נוטריון
ברכישת דירה בבולגריה שני הצדדים חותמים על הסכם מכר שנקרא אקט נוטריוני. להבדיל מישראל, שבה לכל צד יש עורך דין, בבולגריה נוטריון מייצג את שני הצדדים- גם את המוכר וגם את הקונה. האקט נוטריוני הינו בבולגרית בנוכחות מתורגמן בזמן החתימה.
בהסכם מכר מופיעים נתוני הנכס, נתונים של המוכר ושל הרוכש וסכום העסקה. הנוטריון, לפני ביצוע העסקה, בודק את הזכויות הקנייניות על הנכס ומאשר שהנכס נקי מחובות ושעיבודים.
רישום הדירה
לאחר חתימה על הסכם מכר, נוטריון מעברים את המסמכים לבית משפט מחוזי שרושם את הבעלים החדשים בפנקס זכויות (טאבו). תוך 7 ימים עבודה, הבעלים החדשים מקבל תעודת בעלות על הנכס.
השלב הסופי של העסקה הינו רישום הנכס ברשות המיסים הבולגרי.
מיסים ותשלומים על רכישת דירה בבולגריה
לאחר חתימה על חוזה הרכישה, הרוכש יצטרך לשלם מיסים ותשלומים הבאים:
- תשלום לנוטריון: התשלום לנוטריון שמייצג אותכם בחתימה על חוזה רכישה עומד על כ-800 אירו לעסקה.
- מס רכישה: בין 2.5%-4% תלוי ברשות מוניציפלית בה מצוי הנכס.
- מס רישום: 0,1% משווי הנכס. לאחר התשלום מדינה רושמת אותכם במנהל הרישום המקומי (טאבו).
- מתורגמן: כ-100 אירו. חוזה המכר המקורי הינו בבולגרית, בזמן החתימה מתורגמן מתרגם את החוזה בעל פה. ניתן להזמין תרגום מילולי לאנגלית בעלות נוספת של 100 אירו.
- הצהרת בעלות על נכס ברשות המיסים: 100 אירו
מס על השכרת דירה בבולגריה
כמובן שכל מי שרוכש דירה להשקעה בבולגריה (ולא רק) מיד רוצה להרוויח. מס הכנסה בבולגריה עומד על 10%.
מס שבח
אם החלטתם למכור את הדירה אחרי 3 שנים לא תשלמו מס שבח. במידה ומוכרים לפני, מס שבח הינו 10% על השבח.
אחרי שקניתם את הדירה חשוב לדעת מה התשואות
התשואות על השכרת הדירה לטווח ארוך בסופיה נעות בין 6% ל-8%. בהשכרות מסוג זה כל ההוצאות הנלוות כגון: מים, חשמל, וועד בית וכו' חלות על השוכר.
- דירת סטודיו במרכז סופיה או ליד האוניברסיטה מושכרת בכ-300 אירו לחודש.
- דירת 2 חדרים במרכז סופיה מושכרת בכ-500 אירו ואותה דירה במעגל השני של העיר תושכר בכ-350 אירו לחודש.
- דירת 3 חדרים במרכז סופיה מושכרת בכ-700 אירו לחודש ואותה דירה במעגל השני של העיר תושכר בכ-500 אירו לחודש.
דוגמא להמחשה: נניח רכשתם דירה על נייר בגודל של 70 מ"ר, במחיר של 1,000 אירו למ"ר.
מחיר הדירה (באירו) 70,000
עלויות רישום (בקירוב) 1,000
מס רכישה- 4% 2,800
נוטריון (בקירוב) 800
מתורגמן 100
גמרים לפי 600 אירו למ"ר 4,200
סה"כ 78,000
ניסינו לפשט עבורכם את הליך של רכישת דירה להשקעה בבולגריה ככל הניתן. חשוב לדעת כי השקעה בחו"ל דורשת ידע מקיף בכל ההיבטים, תמיד חשוב להתייעץ עם גורמים מקצועיים שמתמחים בנושא. כך תוכלו לקבל כלים הנדרשים וידע מקיף על מנת לקבל החלטה מושכלת.
תמיד זכרו!!! להיות בעלים של נדל"ן בחו"ל זה לא רק אופנתי, יוקרתי ונוח, אלא גם רווחי. השקעה אינה דרך להשיג כסף נוסף, אלא דרך להשיג יעדים על ידי השגת כספים נוספים. אל תחמיצו את ההזדמנות להשקעה בזמן שמחירי הנכסים עדיין נמוכים.
